人生有三大幻覺：“國足會贏、房價(jià)會跌、股市會漲”。

前段時(shí)間，第一個(gè)幻覺實(shí)現(xiàn)了：在3月23日的世界杯預(yù)選賽上，國足在長沙以1:0贏了韓國隊(duì)。這一消息刷爆了網(wǎng)絡(luò)，極大提振了國人的士氣。

那么第二大幻覺——房價(jià)下跌，會不會實(shí)現(xiàn)呢？

昨天（3月27日），中國最大的地產(chǎn)商之一萬科，在萬眾矚目的業(yè)績發(fā)布會上的表態(tài)，震驚了輿論：

1.萬科將對三四線城市保持謹(jǐn)慎，并為存貨跌價(jià)準(zhǔn)備了13.8億元。

2.萬科列出的下跌城市名單分別為：煙臺、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、營口、鎮(zhèn)江、寧波、撫順、大連、南充、南通。

作為住宅市場上最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，萬科的這一舉動被很多人解讀為：萬科已經(jīng)在準(zhǔn)備迎接房地產(chǎn)的下跌了。

貨幣緊縮？萬科的嗅覺很靈敏

銳眼哥覺得，萬科之所以這么做，是因?yàn)樗鳛橐粋€(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的老江湖，已經(jīng)嗅到了開發(fā)商面臨的最大危險(xiǎn)——貨幣的緊縮。

就在前兩天的博鰲論壇上，央行行長周小川表示，全球貨幣政策經(jīng)過多年QE，寬松的貨幣政策已經(jīng)到了尾聲。

這意味著，今后中國的貨幣政策將不再寬松。

近些年來，人們已經(jīng)完全習(xí)慣了貨幣的大放水，對貨幣的緊縮基本失去了警惕性，銳眼哥覺得這很危險(xiǎn)，因?yàn)樨泿诺木o縮事關(guān)重大，涉及到各行各業(yè)、千家萬戶。

房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)最大特點(diǎn)就是高負(fù)債經(jīng)營，無論是競拍土地，還是開發(fā)地皮，資金都極大地依賴于銀行貸款。

因此前一天周行長表態(tài)貨幣不再寬松，第二天萬科就表態(tài)做存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，銳眼哥覺得，萬科的嗅覺真是無比靈敏。

城市間的“馬太效應(yīng)”越來越明顯

需要注意的是，萬科做存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的城市，基本上都是清一色的三四線城市，除了大連和寧波之外，沒有一個(gè)一二線城市。

萬科的做法，也印證了銳眼之前的觀點(diǎn)：中國的房價(jià)，三四線城市會與一二線城市的差距越拉越大。

銳眼哥認(rèn)為，在人民幣面臨貶值壓力很大的今天，一線城市的不動產(chǎn)不僅能對沖貨幣貶值的壓力，而且越來越成為當(dāng)今社會罕見的、快速增值的金融產(chǎn)品，也成了中國社會階層向上流動的最便捷通道。

越是嚴(yán)格限制一線樓市，就證明一線的房子越是稀缺，越是值錢。

你如果早點(diǎn)動手買了一線城市的房子，那么你可能早就翻了身。而你如果之前沒上車，再遇到二線主流城市或老家限購了，那么你很有可能直接被推到社會的下一個(gè)階層了，這個(gè)代價(jià)實(shí)在是太大了。

從中國大的城市格局上來說，過去的五年里，中國形成了三大三小6個(gè)人口增長中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周邊城市；“三小”是鄭州、武漢和“廈門+泉州”。

而在資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京也開始對其它城市呈現(xiàn)碾壓態(tài)勢。

所以，以上這些地方的房價(jià)，將獲得人口和資金的雙重支撐。

雖然ZF一直想實(shí)現(xiàn)大中小城市的均衡發(fā)展，但公共資源根本無法均衡配置，首都、直轄市、省會城市、特區(qū)的發(fā)展機(jī)遇越來越有優(yōu)勢，這種“馬太效應(yīng)”越來越明顯。

所以，明星城市在調(diào)控之后效應(yīng)將溢出，周邊城市將率先受益，這些周邊城市的成交量和房價(jià)都會比較堅(jiān)挺。

如何買一二線的衛(wèi)星城

銳眼哥在3月24日的文章《帝都浮生夢，環(huán)京房不眠中》分析了環(huán)京房價(jià)的未來走勢情況，今天再做一下補(bǔ)充，具體說下如何買“環(huán)一二線”的房子。

1.看距離。

距離不是地圖上的物理距離，而是到達(dá)一二線城市市中心的時(shí)間。比如，張家口到北京比石家莊到北京要近100公里，但石家莊到北京坐高鐵只需1個(gè)多小時(shí)，而張家口到北京則需要3個(gè)多小時(shí)。

2.看產(chǎn)業(yè)。

選擇一二線的衛(wèi)星城，要選擇有產(chǎn)業(yè)的衛(wèi)星城，如果衛(wèi)星城沒有任何產(chǎn)業(yè)，而是純粹依靠一二線城市的外溢效應(yīng)，那么這種衛(wèi)星城的前途不會太大。

3.看定位。

如果一二線的衛(wèi)星城有自己明確的定位，比如說定位為旅游休閑中心，或者是定位為會務(wù)展覽中心，那么這種衛(wèi)星城就容易發(fā)展得比較好，房價(jià)也會比沒有明確定位的衛(wèi)星城要堅(jiān)挺。

4.看品牌。

為什么很多小區(qū)只隔著一條馬路，房價(jià)卻差著十萬八千里？這是因?yàn)榉科蟮膶?shí)力。貴的那個(gè)小區(qū)，必然是強(qiáng)大的開發(fā)商所開發(fā)的，其物業(yè)、綠化、幼兒園、停車位、治安環(huán)境、小區(qū)內(nèi)的其它配套等，都完爆本地小開發(fā)商。

因?yàn)榇箝_發(fā)商的資金實(shí)力更充足，有錢搞這些東西，能吸引高端消費(fèi)者買房，所以房價(jià)自然貴。

老百姓不信房子會下跌，萬科信了，但萬科信的是三四線下跌，而不是一二線會下跌。

所以，你如果因?yàn)闆]有房票或者缺乏資金而買不了一二線的房子，那么你可以按照銳眼哥上面說的四個(gè)要點(diǎn)買一二線的衛(wèi)星城，相信結(jié)果是不會差的。

最后，關(guān)于房子，你覺得哪些一二線的衛(wèi)星城比較好，理由是什么？這些衛(wèi)星城在交通、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃、政策、氣候、環(huán)境等方面有哪些特點(diǎn)？你都可以在文章后面留言，告訴銳眼哥的讀者們，為那些還想要買房的讀者提供一些思路。

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