一、瘋狂的加杠桿

最近幾年，小老板們的日子越來越不好過。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)像坐扶梯一樣節(jié)節(jié)下滑，買賣越來越難做，小老板們橫下心來，把廠子賣掉，拿錢去股市撞撞大運(yùn)，沒想到趕上三輪股災(zāi)，差點(diǎn)淹死。

被股市劈頭蓋臉的教訓(xùn)了一番之后，小老板們實(shí)在是走投無路了。但這個(gè)時(shí)候，國家卻恰逢其時(shí)地為他們送出了“神助攻”：

2016年2月2日，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸松綁新政，超過150個(gè)城市出臺(tái)“去庫存”新政，包括降低首付、松綁住房公積金、減稅、鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房等等。

在被實(shí)體經(jīng)濟(jì)和股市折磨的人不人鬼不鬼之后，小老板們終于幡然醒悟，還是買房吧！于是他們拿著所剩不多的錢，在一二線城市付了套首付，結(jié)果沒想到走上了人生逆襲的康莊大道！

2016年，一線城市漲了一倍，二線城市普遍上漲50%—70%，那些提前上車的小老板們估計(jì)會(huì)發(fā)出這種感慨:干了十年的實(shí)業(yè)，還不如買一套房子來錢快，早知道這樣，就再狠狠心加杠桿多買幾套！

有的小老板在房子上賺了錢，但因?yàn)榧拥母軛U不夠大，所以房?jī)r(jià)大漲之后，他們不僅不開心，反而經(jīng)常向周圍的親戚朋友吐槽，后悔當(dāng)初沒有加更多的杠桿。

人啊，往往是說者無心、聽者有意，小老板們的親友看到此情此景，分外眼紅，他們的胸腔中已經(jīng)打了滿雞血，腦子里只有“湊首付，買更多的房子”這種想法。

——以上，就是2016年全民加杠桿買房的縮影。

二、調(diào)控之下，危機(jī)漸行漸近

然而，正當(dāng)無數(shù)散戶前赴后繼、加杠桿買房的時(shí)候，樓市政策卻風(fēng)云突變，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎是一夜之間從狂歡墜落到了冰窖：

2016年國慶期間，近20個(gè)城市分別發(fā)布了新樓市調(diào)控政策，其中多以限購限貸為主。在本地戶籍、已繳社保年限、購房貸款記錄、公積金與住房商業(yè)貸款比例等方面作出了諸多限制，比如“提首付降杠桿”等等。

隨后幾個(gè)月，各地的樓市調(diào)控再度升級(jí)，尤其以2107年春節(jié)之后北京的“317”新政最為嚴(yán)厲：

居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%，暫停發(fā)放貸款期限25年以上的個(gè)人住房貸款。

在這種極致嚴(yán)厲的政策下，那些加杠桿的人，現(xiàn)在還好嗎？

前段時(shí)間，有篇名為《深圳兩套房仍面臨失業(yè)，中年財(cái)務(wù)危機(jī)有多可怕？》的文章在網(wǎng)上爆紅，講的是一個(gè)深圳高管投資一套學(xué)區(qū)房遇到失業(yè)，面臨巨大財(cái)務(wù)困境的事情。

下面簡(jiǎn)單還原一下：

2015年底深圳房?jī)r(jià)大漲，文章的男主人公手里正好有小幾十萬余款，考慮孩子以后要上學(xué)，大家也認(rèn)為房?jī)r(jià)有國家托著，只會(huì)漲不會(huì)跌，所以有又在關(guān)內(nèi)買了套五六十平米的學(xué)位房，總價(jià)300多萬。

由于首付不夠，所以買第一套房子的時(shí)候，男主人公找人抵押弄了70萬，湊在一起付了首付，貸款260萬，月供17000。而那70萬的抵押貸，一個(gè)月也要還七八千。

全家就男主人一個(gè)人在掙錢，拿到手的工資錢兩萬多，不包括獎(jiǎng)金和分紅。因?yàn)閮商追抠J再加上抵押貸，男主人每個(gè)月所要還款的金額高達(dá)三萬多，所以背負(fù)了巨大的房貸之后，日子過得驟然緊張起來。

后來，公司要安排男主人公出國，但為了家庭考慮，男主人公拒絕前往。最終，男主人公只能離職，而他那他套本來350萬元的學(xué)位房，以現(xiàn)在的行情，可能僅能賣300萬了。

以上，就是一個(gè)因?yàn)橘I房而陷入財(cái)務(wù)窘境、人生窘境的鮮活案例。

三、絕大多數(shù)人都是錯(cuò)誤的

在這件事上，男主人公之所以會(huì)加杠桿買房，就是因?yàn)樗J(rèn)為房?jī)r(jià)有國家托著，只漲不跌。而現(xiàn)實(shí)中人們買房也總是“買漲不買跌”，在房子不漲的時(shí)候，大家都只要錢，死活不肯加杠桿、不肯買資產(chǎn)。

但到了后來，房子越漲越猛，大家就都受不了了，開始不顧一切的玩命加杠桿，手里死活不肯留錢。

其實(shí)，經(jīng)濟(jì)周期一直都在發(fā)生著作用，但大眾往往都是遲鈍的，等大家都意識(shí)到一個(gè)新周期到來的時(shí)候，這個(gè)周期往往已經(jīng)接近尾聲了。

絕大多數(shù)時(shí)候、絕大多數(shù)人，受知識(shí)、能力、眼界、情緒所限，都會(huì)把這個(gè)節(jié)奏搞錯(cuò)。

當(dāng)居民都在拼命加杠桿進(jìn)入樓市時(shí)，開發(fā)商在干什么？他們?cè)诔脵C(jī)收回流動(dòng)性，還錢降杠桿。

對(duì)銀行和整個(gè)金融體系來說，開發(fā)商降杠桿是他們喜聞樂見的事情。在經(jīng)濟(jì)下行、通貨緊縮時(shí)期，開發(fā)商賣房回款之后，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大大降低，銀行的壞賬風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之降低。

而個(gè)人呢？有人說加杠桿的個(gè)人如果破產(chǎn)了，銀行不也受損失嗎？

但現(xiàn)實(shí)情況是，在當(dāng)下的信用體系下，個(gè)人即使破產(chǎn)一萬次，即使再苦再難，也要還房貸。

個(gè)人一旦對(duì)銀行失信，迎來的是就是寸步難行，飛機(jī)、高鐵你都坐不了。如果你斷供，銀行把你的房子折價(jià)賣了，那筆與當(dāng)初買房的差價(jià)，是你來還，而不是銀行還。

沒有還款能力之下的貿(mào)然加杠桿，對(duì)個(gè)人來說，不是通往暴富之路，而是通向破產(chǎn)之門！

在文章的最后，分享一個(gè)股市破產(chǎn)大戶的心得，這同樣適用于樓市，希望讀者們都能謹(jǐn)記：

第一，作為投資的依據(jù)，不能輕易信任誰，因?yàn)槿绻隽藛栴}，光是互相撕扯，就會(huì)耗費(fèi)很多的精力；

第二，加杠桿一定不要在全民狂熱之中，大家都加杠桿的時(shí)候往往是風(fēng)險(xiǎn)幾何級(jí)增長的時(shí)刻；

第三，如果有門路，還是做實(shí)業(yè)為主。

就在快寫完這篇文章的時(shí)候，銳眼哥又看到一則新聞：

近日，廣州收緊房貸政策，首套房貸利率全面提升至基準(zhǔn)利率。至此，四大一線城市已全部上調(diào)房貸利率，這意味著，購房者的資金成本會(huì)進(jìn)一步上升......

聽，遠(yuǎn)處似乎傳來了杠桿斷裂的聲音！

對(duì)于買房問題以及其它財(cái)經(jīng)事件，你有何觀點(diǎn)，都可以在文章后面留言，銳眼哥會(huì)及時(shí)回復(fù)，有價(jià)值的留言還會(huì)被置頂的。原創(chuàng)不易，閱后點(diǎn)大拇指和轉(zhuǎn)發(fā)文章是對(duì)銳眼哥巨大的精神鼓勵(lì)，還望各位不要吝惜！

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