作者|余力 編輯|王畢強

誰也沒想到能買下均價2000萬元的別墅業(yè)主，為了樓盤不至于爛尾，也會走上大街舉牌子、喊口號。

9月1日，泰禾北京院子二期（下稱：北京院子）數(shù)十名業(yè)主聚集在中國華融總部，在太陽的暴曬下，站在大樓門口的業(yè)主們有的撐起了傘。

9月1日，泰禾北京院子二期業(yè)主維權(quán)現(xiàn)場

“我們北京院子的業(yè)主現(xiàn)在都是難民。”業(yè)主劉雨琦說，這次維權(quán)，其一是希望能拿到余下的網(wǎng)簽合同；其二是希望華融方不要再劃扣監(jiān)管賬戶資金，確保房子能順利蓋起來。

中國華融子公司華融融德為泰禾集團債權(quán)方。資料顯示，2017年9月7日，泰禾集團下屬公司張家口鴻運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以59.6億元拿下北京院子項目地塊，其后土地持有人變更為現(xiàn)項目開發(fā)商泰禾錦繡（同屬泰禾集團）。

拿地后，泰禾方以40億元的價格將土地抵押給華融融德。根據(jù)購房者與泰禾錦繡簽訂的《北京市商品房預售合同》顯示，土地抵押登記日期為2018年1月12日，債務履行期限為2017年10月10日至2019年10月10日。

今年4月前后，部分業(yè)主發(fā)現(xiàn)，北京院子工地一片死寂，與此形成反差的則是周邊樓盤“轟轟”的動工聲。

業(yè)主透露，泰禾北京院子二期共有520戶，購房款總額超70億元。現(xiàn)仍有84戶無預售證。由于監(jiān)管賬戶資金被泰禾方挪作他用，截至目前監(jiān)管賬戶余額只有約2.5億元，后續(xù)主體結(jié)構(gòu)需要建設(shè)資金7.22億元(不包括園林綠化等工程)。

由于資金缺口大，工程進展緩慢，大多數(shù)業(yè)主對于泰禾2021年6月交房的承諾，深感擔憂。“按照合同，今年4月就要竣工，但我們的房子還是平地，坑都沒挖。”業(yè)主蔣麗麗擔心，延期交房短則一到兩年，長則數(shù)年。

“難道要等到2021年6月份，發(fā)現(xiàn)真的是個坑的時候，我們才去維護自己的權(quán)利嗎？現(xiàn)在還可以亡羊補牢，為什么不做一些努力呢？”蔣麗麗說。

泰禾債務爆雷以來，北京、上海、杭州、昆明等地的泰禾業(yè)主都因資金問題，面臨房屋延遲交付，甚至爛尾的風險。

9月4日，《鳳凰WEEKLY財經(jīng)》就上述問題及后續(xù)安排向泰禾方面進行求證。泰禾方面表示，隨著疫情淡去，目前項目正在有序進行施工，部分房源陸續(xù)封頂。截至8月3日，現(xiàn)場施工工人約630人。此外，項目已經(jīng)恢復網(wǎng)簽，網(wǎng)簽額超20億元，工程款已經(jīng)于不久前開始支付。

但是，此次網(wǎng)簽的房源，全部在去年就已經(jīng)繳納了購房款，且房款全部沒有進監(jiān)管賬戶。

與此同時，《鳳凰WEEKLY財經(jīng)》從業(yè)主處和現(xiàn)場工地了解到，今年北京院子二期總體工程進度完成率不足20%，項目北區(qū)從2019年底至今無進展，目前僅開發(fā)商自持的物業(yè)在施工。

泰禾方發(fā)來的施工現(xiàn)場圖

買房：即便是精英人群，也要壓上全部身家

“這是我過去40幾年的人生經(jīng)驗中，踩過的最大的坑。”蔣麗麗自責不已，1000多萬元的教訓實在太大了。

2018年底，蔣麗麗賣掉原有房產(chǎn)，又各處借來200多萬元，湊齊1000多萬元的8成首付，買下位于北京市朝陽區(qū)孫河泰禾北京院子的房產(chǎn)。

從地圖上看，泰禾北京院子二期被別墅群包圍著，四周分布著龍湖雙瓏原著中央墅、首開瑯樾、首創(chuàng)遠洋·禧瑞春秋等別墅樓盤，二手房均價在80000元/平方米。

泰禾北京院子二期地理位置

和蔣麗麗一樣，大部分業(yè)主稱自己是“All in”買房，即為了買泰禾北京院子差不多是壓上了全部身家。

體制內(nèi)已經(jīng)工作30余年，再過幾年劉雨琦就要退休了。2018年10月前后，由于原來的房子沒賣出去，湊不上首付款，劉雨琦的閨蜜決定退掉泰禾北京院子的房子。陪同閨蜜退房的劉雨琦，在泰禾銷售的鼓動下，卻動了買房的心思。

銷售告訴劉雨琦，泰禾北京院子二期還有養(yǎng)老項目，配備有養(yǎng)老醫(yī)療機構(gòu)和養(yǎng)老公寓。如果不買北京院子，入住養(yǎng)老機構(gòu)的門檻是500萬元，不過，成為業(yè)主后，就不用交這500萬元，可以實現(xiàn)居家養(yǎng)老。

“我都是奔60的人了。”劉雨琦坦言，自己正是看中了泰禾北京院子未來的養(yǎng)老設(shè)施。銷售告訴她，院子里有24小時醫(yī)生，隨叫隨到，如果年齡大了不方便還可以住進養(yǎng)老公寓。

在銷售的描述中，未來，人大附中、附小也會在附近開設(shè)分校，而這些配套設(shè)施正中家長們的下懷。

在北京上大學、讀研，繼續(xù)留在北京工作，蔣麗麗人生的一大半都是在北京度過。北京院子這套90平方米，地下兩層、地上兩層，外加十幾平方米院子的疊層別墅，能滿足她關(guān)于父母養(yǎng)老、小孩上學、養(yǎng)狗的疊加想象。

最關(guān)鍵的是，北京院子為“限競房”，價格優(yōu)勢明顯。所謂“限競房”，即限房價，競地價，在土地出讓時就提前鎖定房屋未來的上市銷售價格，而土地則由參與競買的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競拍，由出價最高者獲得。這是防止開發(fā)商炒地進而推高房價的一種調(diào)控舉措。

2019年下半年，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京合計約有104個限競房項目已經(jīng)或?qū)⒁胧小！罢叻俊薄懊裆椖俊钡纫渤蔀殇N售大力宣揚的賣點。

準備換房前，蔣麗麗一家人在北京北部IT公司云集的望京地區(qū)看過一些房子，120、130平方米的平層均價在1200萬至1300萬元左右，同等價格下，這套限競房別墅的優(yōu)勢就被無限放大。

2018年底，看好房后，銷售催促蔣麗麗在3天內(nèi)湊齊8成首付。定下北京院子前，蔣麗麗已經(jīng)將原本持有的房產(chǎn)出售，找朋友借來200多萬元，再加上手里賣房的錢，就把1000多萬元的首付款打了出去。“這次維權(quán)我才知道，首付款也是可以分期支付的。當時太信任銷售了，自己也不懂。”蔣麗麗說。

感到被套路的業(yè)主不止蔣麗麗一人。“第一筆是5天內(nèi)，第二筆是接近一個月，第三筆是等賣了我名下原有房。”銷售催交首付款時，劉雨琦還沒有出售手里原有房產(chǎn)，先后分三筆付清首付，大概花了三個月。

賣房時，劉雨琦被告知買主是一名法官，可以通過私下關(guān)系，幫助她延遲首付款的期限，不過，她需要降價出售。

“被設(shè)計了，腸子都悔青了。”劉大姐事后回憶，趁自己急于付首付，被鏈家中介和買主聯(lián)合做局，最終原有房以低于市場價200萬元的價格出售。“簽完賣房合同后不到一天，我就意識到被套路了。到現(xiàn)在都還在找他們（要說法）。”

交完錢，蔣麗麗時常會暢想，在院子里遛狗、一家老小其樂融融的畫面。她從來沒想過，有一天會因此成為維權(quán)的一員。

憤怒：70億購房款被挪用，監(jiān)管賬戶資金數(shù)次被劃走，業(yè)主擔心爛尾

3月初，眼看周邊工地熱火朝天，而泰禾北京院子二期還靜悄悄，蔣麗麗傻眼了。

業(yè)主此前拍攝的北京院子現(xiàn)場

一開始，蔣麗麗被告知由于疫情原因，工人不能及時復工，后來又被告知開不了工，是因為與施工方有糾紛。

到了5月份，工地仍舊沒動靜，部分沒繃住的業(yè)主，找到泰禾要求退款。“泰禾現(xiàn)在連購房合同的協(xié)議都不能履行，還能履行退房協(xié)議嗎？”有業(yè)主勸住了準備退房的張婷婷。

“后來我們發(fā)現(xiàn)，有幾個業(yè)主去年簽了退房協(xié)議，到現(xiàn)在還沒有拿到錢。”張婷婷說。

根據(jù)業(yè)主提供的信息，由于多項違規(guī)，早在2019年4月，朝陽區(qū)房管局就暫停了該項目的網(wǎng)簽，另外，由于拖欠施工方1億元工程款，項目于2019年國慶節(jié)前被迫停工。

事實上，從2018年底交完首付款，到今年7月之前，蔣麗麗和劉大姐都沒能網(wǎng)簽。劉大姐說，2019年催了一年，被銷售以各種理由給搪塞過去了。

直到今年5月初，業(yè)主發(fā)現(xiàn)停工后，向有關(guān)部門反映問題，經(jīng)協(xié)調(diào)，今年6月5日，朝陽區(qū)房管局、債權(quán)人華融融德、監(jiān)管銀行大連銀行、施工單位中鐵公司及開發(fā)商泰禾錦繡等5方，達成“恢復北京院子二期網(wǎng)簽資格”、“購房人將剩余購房款或貸款全部存入監(jiān)管賬戶”、“監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金專項用于疊拼產(chǎn)品的施工建設(shè)，不得用于其他工程建設(shè)”等協(xié)議內(nèi)容。

不過，劉大姐透露，7月份確實已經(jīng)網(wǎng)簽，但是自己還沒拿到網(wǎng)簽合同。

意識到泰禾實在拿不出錢，6月份以來，北京院子的業(yè)主們就放棄對泰禾的幻想，轉(zhuǎn)而自救。張婷婷解釋，網(wǎng)簽后，只要保證按揭尾款打到監(jiān)管賬戶，這部分資金就能把整個工程盤活。

張婷婷介紹，根據(jù)6月的協(xié)議內(nèi)容，該項目預期回款8.2億元，后續(xù)主體結(jié)構(gòu)需要建設(shè)資金7.22億元(不包括園林綠化等工程)。

令業(yè)主感到憤怒的是，7月底，他們發(fā)現(xiàn)預售監(jiān)管賬戶支出了2560萬元，但是只有960萬元用于工程款，其余1600萬元被泰禾集團劃走用于還債。根據(jù)業(yè)主提供的另一組數(shù)據(jù)顯示，北京院子二期購房款中，被泰禾集團挪用的資金總量達近70億元。

這一發(fā)現(xiàn)徹底激怒了不少業(yè)主，也讓部分業(yè)主陷入了巨大的不安之中。

崩潰：被逼急了只能去跳樓

“被逼急了，我就去跳樓。”劉大姐說，自己還有幾年就要退休了，現(xiàn)在也是租房住，生活質(zhì)量下降不說，如果交不了房，這樣居無定所的日子也不知道會持續(xù)多久。

業(yè)主張婷婷是此前維權(quán)群的骨干，維權(quán)毫無進展時，有業(yè)主跟她通電話，說著說著就開始大哭。

進行維權(quán)以來，蔣麗麗頭發(fā)白了不少，她沒敢把具體實情告訴年過七旬的父母，“大家都有時間成本，我一個人扛，一個人焦慮，總比一家人去扛這事可能要強很多。”

崩潰的時候，蔣麗麗就去業(yè)主群發(fā)泄一下，“因為群里不需要太多的溝通成本，大家都知道是什么樣的狀況，大家會相互安慰一下，然后只能說積極維權(quán)，一步一步向前推進。因為你真的沒有其他的辦法。”

《鳳凰WEEKLY財經(jīng)》接觸的這些業(yè)主大多受過高等教育，正值中年，上有老下有小，通過自己的努力，奮斗到企業(yè)中高層，是名副其實的中產(chǎn)。

盡管如此，這些中產(chǎn)要擁有一套上千萬元的房子，享受配套的教育、養(yǎng)老設(shè)施，還是要通過變賣原有房產(chǎn)，外加掏空所有的錢包，才能跨進這個門檻，但好在收入穩(wěn)定。不過，這樣的人生不允許犯錯，或者出現(xiàn)偏差。

如果房子爛尾或者延期幾年交付，對這些業(yè)主的打擊是致命的。

生活質(zhì)量下滑是一方面，2018年底賣掉房子后，蔣麗麗和一家老小就開始租房的生活。在他們原來的計劃里，等交房后，就從出租屋搬進去。由于工程進展緩慢，一些業(yè)主悲觀預計，交房可能會延期一到兩年，甚至更久。而和蔣麗麗一樣，通過賣房置換房子的業(yè)主，繼續(xù)租房的年限變得不可控。

很多時候，蔣麗麗都不敢細想購房的經(jīng)歷，她把這次遭遇一部分歸咎于自己太容易輕信別人，“因為不懂，就完全聽銷售的。”為此，她常常自責不已。

更深層的感受則是被命運捉弄的無力感。“人生都到了中年了，你還有幾個二三十年，給你重新去打拼。”蔣麗麗說，自己沒有這樣的時間基礎(chǔ)了。

“不知道我們家狗狗還能不能住進去。”不久前，蔣麗麗母親自言自語道。一旁的蔣麗麗一時語塞，“我們家狗狗10歲了，我心里特別難受，真的沒想到會攤上這種事情。”

在和泰禾漫長的拉鋸戰(zhàn)中，蔣麗麗提醒后來者，不要輕信銷售的話術(shù)，盡量買現(xiàn)房，選擇資金雄厚的開發(fā)商；除了確保開發(fā)商“五證齊全”（《土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》）外，一定要確保資金進入了監(jiān)管賬戶。

昔日地產(chǎn)龍頭官司纏身，逾期未還款已達349億

巨額債務壓頂直接誘發(fā)了泰禾集團的一系列連鎖反應。

截至8月15日，泰禾已到期未歸還借款金額為349億元，尚未支付的利息為43.32億元，而此前的6月30日，公司已到期未歸還借款金額為225.25億元。據(jù)泰禾集團半年報合并資產(chǎn)負債表顯示，其資產(chǎn)負債率高達86%。

泰禾集團在半年報中披露，公司旗下北京院子二期、杭州院子、廊坊大家商業(yè)城、藍山院子項目在報告期內(nèi)的預售（銷售）金額分別為-1.6億、-2892萬、-391萬、-368萬元。

9月3日，泰禾在回應深交所問詢時表示，上述項目在報告期內(nèi)存在銷售退房，導致報告期內(nèi)預售金額為負。不過，泰禾表示，上述銷售退回屬于客戶個人原因申請退房退款的零星個案，占項目總體銷售的比例很低。

在此背景下，不少業(yè)主將泰禾集團及其下屬子公司告上法庭。

截至6月末，泰禾集團及其下屬子公司涉及的訴訟案件共148起，涉案金額為13.5億元，大部分為金額較小的商品房合同糾紛及物業(yè)合同糾紛，未計提相關(guān)預計負債。截至8月15日，泰禾集團未披露的其他小額訴訟、仲裁事項共計260起，涉及金額16.38億元，主要為金額較小的商品房合同糾紛及物業(yè)合同糾紛。

面對數(shù)量不斷攀升的合同糾紛，深交所要求泰禾說明合同糾紛迅速增長的原因以及對公司可能的影響及應對措施。

泰禾回復稱，自6月30日起至8月14日新增的112筆訴訟事項中，有55筆為商品房合同糾紛及物業(yè)合同糾紛，涉及金額合計1億元，對于商品房購銷合同糾紛，部分因購房者基于個人原因而產(chǎn)生糾紛，部分因近期公司存在大額到期債務未歸還的情況而導致的消費者信心不足產(chǎn)生的退房糾紛。公司正努力解決債務及現(xiàn)金問題，力求重塑客戶信心，公司預計此類訴訟達成和解的可能性較大，預計對公司不會產(chǎn)生重大不利影響。

為了緩和債務危機，泰禾也等來了它的“白馬騎士”——萬科。泰禾在回復深交所問詢時表示，公司目前正在開展債務重組工作。一方面與各方債權(quán)人主動開展溝通，盡快形成可實施的后續(xù)債務解決方案；另一方面引入戰(zhàn)略投資者萬科。泰禾表示，萬科團隊及萬科聘請的第三方專業(yè)機構(gòu)團隊對公司開展的盡職調(diào)查工作正在進行，盡職調(diào)查工作內(nèi)容在法律、財務、業(yè)務等方面同時進行，盡職調(diào)查的結(jié)果尚待工作完成后出具。

泰禾北京院子的業(yè)主表示，泰禾如何度過危機并不是他們關(guān)注的重點，他們就是希望監(jiān)管賬戶資金不要再被挪用，后續(xù)業(yè)主回款進來后，通過自救的方式，房子能早點蓋起來。

（應受訪者要求，文中均為化名）