2020年 4月,證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合推動(dòng)國(guó)內(nèi)公募REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)試點(diǎn)工作,明確了國(guó)內(nèi)公募REITs試點(diǎn)的基本原則、試點(diǎn)項(xiàng)目要求和試點(diǎn)工作安排,內(nèi)地版公募REITs將從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域正式啟航,一步一個(gè)腳印向我們走來(lái)。

2020年,香港REITs邁入第15年。6月,香港證監(jiān)會(huì)就《房地產(chǎn)投資信托基金守則》第六次修訂進(jìn)行咨詢。11月,香港行政長(zhǎng)官林鄭月娥第四份《施政報(bào)告》提到,特區(qū)政府有意推動(dòng)香港房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展,帶來(lái)更多元化和提供較穩(wěn)定回報(bào)的投資機(jī)會(huì)。

兩地接連動(dòng)作被視為將從制度、長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)等層面預(yù)示著房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展即將迎來(lái)大發(fā)展。

作為全球首只投資于中國(guó)內(nèi)地物業(yè)的香港上市房地產(chǎn)投資信托基金,2020年是越秀房地產(chǎn)投資信托基金(股份代號(hào):00405.HK,以下簡(jiǎn)稱“越秀房托”)上市的15年,亦是內(nèi)地投資物業(yè)資產(chǎn)證券化積極探索的15年。

越秀房托專注于商業(yè)地產(chǎn)投資,通過(guò)“地產(chǎn)+基金”雙平臺(tái)互動(dòng)和外部收購(gòu),完成了總資產(chǎn)從45億元到360億元的跨越式成長(zhǎng),年復(fù)合增長(zhǎng)超過(guò)14%,獲得2家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪、標(biāo)普投資級(jí)評(píng)級(jí),入選7項(xiàng)香港恒生指數(shù),成為亞洲十大上市房地產(chǎn)投資信托基金之一,成為兩地金融互聯(lián)互通、協(xié)同發(fā)展的標(biāo)桿樣本。

上市15年,越秀地產(chǎn)“開(kāi)運(yùn)金”獨(dú)特商業(yè)模式日趨成熟,與越秀房產(chǎn)基金的“雙平臺(tái)互動(dòng)”進(jìn)入常態(tài)化。站在今年的重要時(shí)點(diǎn),回望越秀房產(chǎn)基金十五年發(fā)展經(jīng)驗(yàn),越秀樣本或許能給內(nèi)地REITs市場(chǎng)發(fā)展提供更多啟示。

開(kāi)全球先河 ,“中國(guó)第一REIT” 的跨越式成長(zhǎng)

追溯REITs的歷史,其起步于1960年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),截至目前在世界范圍40個(gè)國(guó)家內(nèi)蓬勃發(fā)展。去年年末,全球REITs市場(chǎng)規(guī)模已超過(guò)2萬(wàn)億美元。

囿于國(guó)內(nèi)公募REITs遲遲未對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)放,而境內(nèi)資產(chǎn)到海外上市又面臨兩種法律法規(guī)、財(cái)務(wù)稅務(wù)、監(jiān)管治理體系下的復(fù)雜問(wèn)題,內(nèi)地物業(yè)資產(chǎn)通過(guò)REITs上市的企業(yè)少之又少。

然而,早在2005年,抓住時(shí)代機(jī)遇的紅籌股越秀投資(越秀地產(chǎn)00123.hk的前身),發(fā)起成立越秀房托,并成功登陸港交所上市,成為香港首批上市的三家REITs的一員,亦是中資REITs赴港上市“第一股”。

回顧上市盛況,越秀房托掛牌首日漲幅達(dá)到18.7%,此前IPO在香港公開(kāi)招股及國(guó)際配售中分別超額認(rèn)購(gòu)496倍及74倍,高于當(dāng)年同期上市的另兩只香港REITs,加上紅籌股背景及四項(xiàng)位于廣州的優(yōu)質(zhì)物業(yè),成為當(dāng)時(shí)港交所上市的優(yōu)質(zhì)白馬股。

2012年,越秀房托完成“蛇吞象“式的收購(gòu),將剛剛?cè)骈_(kāi)業(yè)的越秀地產(chǎn)旗下華南地標(biāo)——廣州國(guó)際金融中心(廣州IFC)收入囊中,在管物業(yè)規(guī)模和估值直接躍升至200億,一舉成為亞洲市值位居前列的上市REITs之一。

2015年,越秀房托“出羊入滬”,開(kāi)始全國(guó)化布局,并完成首次對(duì)外收購(gòu),從外資基金凱雷手中收購(gòu)上海浦東竹園的宏嘉大廈(后更名越秀大廈)。

2017年,越秀房托首進(jìn)新一線城市——武漢,物業(yè)組合規(guī)模和估值突破300億。2018年,越秀房托打出“有進(jìn)有出”的組合拳,出售位于廣州的新都會(huì)項(xiàng)目,收購(gòu)位于杭州的杭州維多利中心,進(jìn)一步深入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)。

經(jīng)歷15年的發(fā)展,從克服重重障礙登陸資本市場(chǎng)、到“巨人項(xiàng)目”將廣州IFC收入囊中,從深根廣州到出羊入滬,從對(duì)外收購(gòu)到有進(jìn)有出,從專注于成熟項(xiàng)目到挖掘成長(zhǎng)型項(xiàng)目,越秀房托成為境外投資并分享內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展紅利的重要渠道,為中國(guó)公募REITs市場(chǎng)發(fā)展提供越秀樣本。

雙平臺(tái)運(yùn)作,越秀“開(kāi)運(yùn)金”模式的資產(chǎn)魔術(shù)

商業(yè)地產(chǎn)具備復(fù)雜性。這種復(fù)雜性體現(xiàn)在集“金融+地產(chǎn)+商業(yè)”于一身。作為香港上市REIT,越秀房托與越秀地產(chǎn)的雙平臺(tái)互動(dòng)發(fā)展,形成了獨(dú)特的“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”商業(yè)模式。即“投入、運(yùn)營(yíng)、退出、產(chǎn)出、再投入”完整鏈條。

越秀房托董事會(huì)主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良指出:“不管是投融管退,還是開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)退出,就是通過(guò)不同的路徑做資產(chǎn)價(jià)值最大化”。

在開(kāi)運(yùn)金模式中,可以簡(jiǎn)單看成“房地產(chǎn)產(chǎn)品”和“房地產(chǎn)金融產(chǎn)品”兩個(gè)端口之間的資產(chǎn)、資金流動(dòng),對(duì)應(yīng)的是越秀地產(chǎn)和越秀房托。策略上,這是一種以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為核心,在商業(yè)地產(chǎn)的不同時(shí)段,將資產(chǎn)注入不同平臺(tái),在滿足各類投資者投資偏好的同時(shí),降低整體融資成本,將資產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化。

目前,越秀地產(chǎn)為越秀房托單一最大的基金份額持有人,持有權(quán)益為38.4%。前者核心業(yè)務(wù)為開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目,并且前期通過(guò)精準(zhǔn)定位、整合資源、精細(xì)化且高效的運(yùn)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值,孵化成熟后注入到越秀房托,且這種注入因兩者的緊密聯(lián)系可以平穩(wěn)過(guò)渡,后者通過(guò)現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合獲取穩(wěn)定業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

具體到項(xiàng)目層面,越秀地產(chǎn)最早注入基金的白馬大廈估值翻了一倍,從25億元增長(zhǎng)至如今超過(guò)50億元。2012年,越秀房托以134.4億元收購(gòu)廣州IFC,越秀地產(chǎn)隨即減少約45億元銀行貸款,并帶來(lái)凈現(xiàn)金流入約40億元,有效改善了流動(dòng)資金狀況,加快全國(guó)化發(fā)展步伐。2019年,廣州國(guó)金中心年?duì)I收則從2012年的1.7億迅速增長(zhǎng)至11.33億元。截止2020年6月,項(xiàng)目估值達(dá)188.31億元,較收購(gòu)價(jià)增長(zhǎng)40.1%。

自2005年成立以來(lái),越秀房托一直保持100%的分派水平,歷史分紅收益率保持在5%以上,高于同行平均水平。彭博數(shù)據(jù)顯示,于2020年11月底,越秀房托總市值達(dá)121億港元,股息率為7.32%,兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均位于香港REITs前茅。

在這個(gè)閉環(huán)運(yùn)作模式中,越秀商投(越秀地產(chǎn)商業(yè)板塊)構(gòu)建起越秀地產(chǎn)旗下持有型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全鏈條資產(chǎn)管理平臺(tái),從開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)到金融化,力求每個(gè)環(huán)節(jié)價(jià)值最大化。

這是一個(gè)擁有超過(guò)25年經(jīng)驗(yàn)、具備豐富項(xiàng)目資本運(yùn)作和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)團(tuán)隊(duì),熟悉的團(tuán)隊(duì)能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的平穩(wěn)過(guò)度,提高物業(yè)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性,更能在提升管理專業(yè)性的同時(shí),實(shí)現(xiàn)更低的運(yùn)營(yíng)成本。

其中,最大的前線運(yùn)營(yíng)商——越秀仲量與越秀怡城商管(簡(jiǎn)稱“越仲怡城”),旗下在管廣州國(guó)金中心、財(cái)富廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)等廣州中軸線上的6座商業(yè)綜合體,今年連續(xù)實(shí)現(xiàn)中新廣州知識(shí)城等6個(gè)項(xiàng)目、超過(guò)70萬(wàn)平方米的對(duì)外管理輸出。

以運(yùn)營(yíng)賦能,跨越周期實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)

越秀房托林德良指出:“資本能夠解決重資產(chǎn)的問(wèn)題,但運(yùn)營(yíng)才是根本出路”。商業(yè)運(yùn)營(yíng)是一門永無(wú)止境的命題。

越秀房托業(yè)態(tài)組合中,寫字樓(含車位)面積占68%,集中在一二線核心CBD區(qū)域。越秀房托提出以城市發(fā)展規(guī)劃為導(dǎo)向,尋找各個(gè)城市產(chǎn)業(yè)動(dòng)能,以“四個(gè)畫像”精準(zhǔn)定位客戶。

“四個(gè)畫像”即產(chǎn)業(yè)畫像、行業(yè)畫像、產(chǎn)品畫像與服務(wù)畫像:產(chǎn)業(yè)畫像以城市特點(diǎn)為重心,判斷產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向與城市未來(lái)發(fā)展趨勢(shì);行業(yè)畫像是在未來(lái)城市產(chǎn)業(yè)動(dòng)能中,尋找項(xiàng)目最適合的目標(biāo)客群行業(yè);產(chǎn)品畫像則描摹目標(biāo)客群需求畫像,精準(zhǔn)定義產(chǎn)品;服務(wù)畫像則是結(jié)合定位的行業(yè)及產(chǎn)品硬件,提供定制服務(wù),賦能租戶。

以上海越秀大廈為例,根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃和毗鄰“三金中心”,越秀房托提出聚焦成長(zhǎng)性金融企業(yè),拓展高端制造業(yè)的市場(chǎng)定位。這一舉措提升了上海越秀大廈新簽成交量,該物業(yè)上半年續(xù)租率高達(dá)七成,出租率高于市場(chǎng)平均水平,并成功引進(jìn)五家目標(biāo)優(yōu)質(zhì)客戶。

產(chǎn)品方面,越秀商投已正式步入“越秀寫字樓3.0”時(shí)代,以“智慧(Intelligence)+健康(Care)+社群(Community)”為核心理念,提升寫字樓的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、保持穩(wěn)定的收益增長(zhǎng)。未來(lái),越秀寫字樓3.0產(chǎn)將在廣州環(huán)貿(mào)中心(廣州ICC)、廣州金融城項(xiàng)目、武漢越秀金融匯、南沙越秀金融中心等多個(gè)全新的地標(biāo)型項(xiàng)目中落地,提供更具個(gè)性化與差異化的產(chǎn)品。

服務(wù)方面,越仲怡城今年率先啟動(dòng)“YEService越商務(wù)”,通過(guò)越智能(YESwise)、越健康(YEShealth)、越關(guān)懷(YESincerity)、越便捷(YESeasy)、越共享(YEShare)、越社群(YESocial)六大核心體系,全力構(gòu)建“智能、健康、共享、便捷、愉悅”的越商務(wù)生態(tài)圈,踐行城市美好生活的承諾。

數(shù)字化運(yùn)營(yíng)方面,越秀商投今年6月上線“悅享會(huì)”會(huì)員平臺(tái),覆蓋珠江新城CBD寫字樓項(xiàng)目企業(yè)和約30萬(wàn)白領(lǐng),提供政務(wù)管家、金融管家、置業(yè)管家、環(huán)保管家、健康管家、幸福管家、行家臻選“6大管家+2大平臺(tái)”服務(wù)體系。它將重構(gòu)“人、貨、場(chǎng)”,從 To B 端的企業(yè)會(huì)員體系升級(jí)為“區(qū)塊鏈營(yíng)銷平臺(tái)”,由點(diǎn)及網(wǎng)全面升華“1+1>2”的營(yíng)銷裂變效果,打造城市數(shù)字化“樓宇生態(tài)圈”。

在疫情造成巨大沖擊的上半年,越秀房托展現(xiàn)出極強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)、跨越經(jīng)濟(jì)周期能力。期內(nèi),基金寫字樓項(xiàng)目逆勢(shì)增長(zhǎng),收入同比增長(zhǎng)3.5%至4.68億元。特別是,武漢越秀財(cái)富中心加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈招商,出租率逆勢(shì)突圍,攀升至82.9%,同比增長(zhǎng)17.1個(gè)百分點(diǎn)。

十五年來(lái),作為領(lǐng)航者,越秀房托與香港REITs市場(chǎng)一道成長(zhǎng),打造了商業(yè)運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理“三位一體”的商業(yè)模式,給中國(guó)內(nèi)地投資物業(yè)資產(chǎn)證券化提供了寶貴的案例。

十五年來(lái),越秀房托與越秀地產(chǎn)一道走出獨(dú)特的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路,它首開(kāi)先河,憑借“雙平臺(tái)協(xié)作”、“開(kāi)運(yùn)金”輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式,提供了一個(gè)如何利用商業(yè)物業(yè)融資和退出的模板。

展望未來(lái),越秀房托將尋找第二曲線,把握市場(chǎng)窗口實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的收購(gòu),開(kāi)辟一條以“商業(yè)運(yùn)營(yíng)為根本,以金融化為出路”的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路,以前瞻性的視野繼續(xù)推動(dòng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)REITs發(fā)展進(jìn)程。