過去兩年，要說港股市場最受投資人歡迎的行業，物業無疑是其中之一。無論是年初時的保利物業、碧桂園物業，還是現在的融創物業，市盈率都一度高達近百倍，行業平均市盈率也在40倍左右。

事實上，這樣的情況不難理解。受益于房地產母公司過去兩年銷售面積的高增長，頭部物業公司在短期內的業績增長將得到保證，長期也有集中度提升以及可想象的增值服務拓展空間。而隨著業務價值到資本認可，越來越多物業公司也開始赴港上市。

不久前，榮盛發展旗下的百強物業——榮萬家（02146）也向港交所遞交了IPO申請，并于12月31日開始招股。不出意外，榮萬家也將成為港股市場2021年第一家上市的物業公司。

從業績上看，榮萬家過往幾年的表現可謂盡顯龍頭本色。2017-2019年，公司的營業收入從7.32億元增長至12.82億元，年復合增長率為32.3％；凈利潤從0.38億元增長至2019年的1.13億元，年復合增速更是高達71.8%

與亮眼的業績相比，榮萬家發行上市的每股定價卻頗為“保守”。

根據招股書顯示，公司的每股發行定價只有13.46至18.36港元，對應的動態市盈率最低只有20倍出頭，最高不到30倍。要知道，目前港股市場碧桂園物業、保利物業和融創物業的市盈率分別高達65倍、54倍和103倍。

從這個角度上說，隨著榮萬家上市，其價值也將在資本市場得到進一步重估。

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 收入增速遠高于行業平均，榮萬家做對了什么？

從收入角度看，榮萬家在過去幾年的增長，可謂極為迅猛。招股書顯示，榮萬家的營業收入從2017年的7.32億元，增長至2019年的12.82億元，年復合增長率為32.3％。

這個數據是什么水平？要知道，根據中指院數據，同期百強物業公司的營業收入年復合增長率則只有17.8%。顯然，過往幾年榮萬家的收入增速，遠遠高于百強物業的平均增速。

那么，榮萬家營收遠超行業增長背后，究竟原因是什么呢？

首先，過往幾年整個物管行業保持較高景氣度，頭部企業更是成為這個趨勢下的最大受益者。這也是支撐榮萬家收入高增速的重要原因。

根據招股書顯示，榮萬家長期深耕于環渤海經濟圈，服務范圍涵蓋長三角地區及大灣區等國內重點區域。2020年按其綜合實力排名，位居中國物業服務百強企業第19名，在環渤海經濟圈位居第10名，在河北省位居第1名。

也正得益于此，2017年至2019年榮萬家在管面積分別為36.2百萬平方米，41.6百萬平方米，50.3百萬平方米，年復合增速高達17.9％。而同期，全國百強物業平均在管建筑面積分別為31.6百萬平方米、37.2百萬平方米和42.8百萬平方米，年復合增長率約16%。

除了行業頭部效應顯現，非物業管理收入占比增加，也讓榮萬家收入實現進一步增長。

2017年-2019年，公司非物業管理服務收入從2.7億元增長到5.8億元，增長了114.81%。同期，非物業管理服務的收入占比也從37.3%提升至45.2%。

與物業管理服務不同，社區超市、不動產經濟服務等非物業管理服務收入對公司在管建筑面積增加的依賴較弱，變現方式較為多元化，業務天花板也更高。

如果說，物管規模的增長，是榮萬家業績增長的基礎。那么，服務邊界的持續拓寬，才是其收入可以持續保持高于行業增速的根本。

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 利潤率持續提升背后的“量質齊飛”

收入代表著規模，而利潤才是企業的核心。

根據招股書披露，榮萬家凈利潤從2017年的0.38億元，增長至2019年的1.13億元，年復合增速高達71.8%，利潤增速遠遠高于收入復合增速的32.3%。2020年上半年，公司凈利潤更是高達1.05億元，同比增速進一步提高至98.1%。

從利潤數據不難看出，榮萬家在收入規模快速擴張的同時，經營效率同樣在不斷提升。

以毛利率為例，2018年、2019年及2020年上半年，榮萬家的毛利率分別為16.7％、18.2％和28.6％，毛利率呈現出逐年穩步攀升的趨勢。其中，在2020年上半年得到進一步強化。

究其原因，一方面是公司提升自身服務的定價能力，另一方面也是公司優化成本結構后的結果。

例如，榮萬家平均物業管理費用由2017年的每月每平方米1.4元，增長至2018年每月每平方米的1.5元。平均物業管理費用的提升，不僅反映出公司提供的服務，具有較強的定價能力，也是對自身綜合實力的肯定。

從成本角度來看，榮萬家在公共衛生事件期間采取了節約成本的策略以及擴大物業管理服務的規模。也正因為如此，物業管理服務的毛利率在今年上半年提升12.7個百分點。

持續亮眼的業績，讓榮萬家資產負債比率由2017年的97.5%，下降至2020年中旬的65.8%，進一步提升了公司的經營抗風險能力。

可以看出，榮萬家在收入規模快速增長的同時，更注重企業的經營質量，通過增加產品定價能力以及優化成本的方式，讓盈利能力大幅提高，同時也增加了公司整體的抗風險能力。

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 低估值發行，股價有望迎來“戴維斯雙擊”

從過往幾年的經營數據來看，榮萬家絕對是一家優質公司。但從發行價格來看，卻成為了港股物業股中的價值“洼地“。

根據榮萬家的招股數據顯示，每股定價為13.46至18.36港元、發行股數9400萬股，(可額外增發至1.08億股)，其中90%為國際配售、10%為香港公開發售，集資凈額11.68億港元至16.11億港元，對應的市值規模約50.61億至69.03億港元。

反觀2020年中旬，公司的凈利潤就高達1.05億元人民幣，全年凈利潤預計在2億元左右，對應的市盈率則只有20倍出頭，最高不到30倍。

同期港股市場的碧桂園物業市盈率65倍、保利物業市盈率54倍和融創物業市盈率103倍。從這個角度看，榮萬家的發行估值極具性價比。

都說選公司，就是選賽道。放眼長期，物業行業仍然是一個可持續發展的朝陽行業。

根據中指院數據，2020年至2024年百強物業的平均在管面積年復合增速保持7%左右，作為百強物業排名19的榮萬家，憑借優質的服務以及穩健的財務，在管面積的增長高于行業平均水平是可以預期的。

物業管理規模提升只是公司的基本盤，更值得注意的是，榮萬家服務邊界的不斷提升以及信息化管理水平，才是未來公司業績增長的重要看點。

例如，2016年起榮萬家便開拓出智能化服務模式，推出智能化社區管理平臺“米飯公社”。“米飯公社”包括業主端APP和員工端作業App“米到家”，涵蓋了“客服、服務、生活、活動、消費、人員作業管理”等多方面功能。

新冠疫情期間，“米飯公社”在原有服務內容基礎上，接入在線商城、社區團購、在線醫療，真正解決業主所需，做到一站式全渠道服務平臺。

此外，公司還建立了一套標準化的運營系統，覆蓋物業服務的各個主要環節。例如，公司綜合ISO 9001、ISO 14001及OHSAS 18001，貫徹「三標一體化」的質量管理體系，為日常經營提供全面的質量控制指導，盡可能減少經營干擾和相關經營成本。

這意味著，榮萬家的業績增長將持續保持雙輪驅動。一方面，公司通過在管面積提升，推動業績持續穩步增長；另一方面，公司通過業務邊界的擴張及效率提升，進一步加速了業績增長。

當下來看，考慮到榮萬家的發行估值大幅低于港股同類上市公司，在業績增長極具確定性的背景下，公司上市后股價有望迎來戴維斯雙擊。