2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），自2021年1月1日起實施。

《通知》將銀行金融機構(gòu)分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)、縣域農(nóng)合機構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行五檔，分別設置了房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款余額占比上限，成為繼“三道紅線”后，為控制資金過度流入房地產(chǎn)戴上的另一只“緊箍咒”。

《通知》內(nèi)容包括兩個要點：

一，將銀行的房地產(chǎn)貸款占比進行分檔考核。第一檔包括六大國有大行，房地產(chǎn)貸款余額占比及個人住房貸款余額占比兩個上限分別為40%和32.5%；第二檔包括招行、農(nóng)發(fā)銀行、浦發(fā)等17家中型銀行，兩個上限分別為27.5%和20%；第三檔是中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)，主要包括城商行、民營銀行、大中城市和城區(qū)農(nóng)合機構(gòu)等，兩個上限分別為22.5%和17.5%；第四檔為縣域農(nóng)合機構(gòu)，兩個上限分別為17.5%和12.5%；第五檔為村鎮(zhèn)銀行，兩個上限分別為12.5%和7.5%。

二，對商業(yè)銀行達標設置了2-4年過渡期安排。《通知》對于目前房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求的銀行給予了過渡期安排，超出2個百分點以內(nèi)的，過渡期為2年；超出2個百分點以上的，過渡期為4年。

 新規(guī)實施后，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資到底會帶來多大的影響？針對眾多投資者關心的問題，記者采訪了五道投資地產(chǎn)投資部總經(jīng)理余亮。

余亮對此分析稱，總體而言，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度雖然是面向銀行業(yè)，但實際上針對的是房地產(chǎn)行業(yè)。從實際影響來看，該政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響也遠大于對銀行業(yè)的影響。因為各家銀行本身對房地產(chǎn)行業(yè)就已有貸款集中度管理要求。因此除個別銀行外，大部分銀行的相關指標偏離不大。而針對指標超標的銀行，本通知也預留了時間較為充裕的過渡期。

從近期銀行股的走勢來看，政策發(fā)布后首個交易日銀行股下挫明顯。截至1月6日銀行板塊整體止跌回升態(tài)勢明顯，除超標最嚴重的成都銀行外，大部分銀行股價跌幅并不大。

余亮認為，相比而言，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的設立對房地產(chǎn)行業(yè)的影響將會更加深遠。最主要的影響在于：房地產(chǎn)行業(yè)將加速向頭部房企集中。理由如下：

一，本通知是繼房企融資“三道紅線”監(jiān)管政策后的又一道政策補丁。“三道紅線”后從需求端不斷推動房企信用風險持續(xù)分化。已經(jīng)具備規(guī)模、高周轉(zhuǎn)、項目布局好、債務負擔輕的龍頭房企依靠自身的規(guī)模優(yōu)勢，地位更加穩(wěn)固；而高杠桿房企在融資受到限制之下，收縮業(yè)務擴張版圖，減緩發(fā)展速度；中小房企通過加杠桿實現(xiàn)彎道超車的情況更加難以實現(xiàn)，銷售趨緩的中小房企信用風險加大。

二，本通知出臺后，對房地產(chǎn)領域政策補丁基本完全封閉：從購房者的限購限貸，到開發(fā)商的“三道紅線”，再到資金供給端的貸款集中度管理。后續(xù)的監(jiān)管思路基本上只能在這三個環(huán)節(jié)中進行政策加碼或者松綁。除此之外，就只剩下房地產(chǎn)稅、空置稅這兩項比較有效了。

三，相較于“三道紅線”制度從房企端來規(guī)范融資，此次房地產(chǎn)貸款集中度管理則是從資金供給端進行控制，即限制了銀行及金融系統(tǒng)流入房地產(chǎn)貸款領域的金額上限。總體來看，兩個政策疊加起來，把資金供需兩方面都予以了限制。目的很明確，就是為了限制過多資金流入房地產(chǎn)領域。

四，短期來看，本輪房地產(chǎn)貸款集中度管理新政對地產(chǎn)貸款總量的影響偏中性，但從長期來看，將從融資端進一步推動行業(yè)向頭部開發(fā)商集中加速。根據(jù)銀河證券測算，截至2020年年中，大型銀行(第一檔)房地產(chǎn)貸款占比均未超標，而且大型銀行房地產(chǎn)貸款總量占行業(yè)總量比例較高，僅建設銀行及郵儲銀行按揭貸款占比略高于標準，但均不超過2個百分點；中型銀行及小型銀行部分銀行需要調(diào)整相關貸款比例，但其體量占比不高，對房地產(chǎn)行業(yè)總體貸款增量的影響有限。預計相關比例達標的銀行貸款仍然富余額度，按揭貸為2.8萬億元，相關比例不達標的銀行貸款需要壓降額度，按揭貸為8444億元，富余額度與需壓降額度之差為2萬億元。

因此，接下來可能出現(xiàn)兩個趨勢：一方面，新增房地產(chǎn)貸款將出現(xiàn)從中小銀行向大型銀行的遷移，主要原因就在于大型銀行房地產(chǎn)貸款的額度充足；另一方面，大型銀行出于維護戰(zhàn)略客戶的考慮，稀缺的額度會優(yōu)先保證頭部開發(fā)商。

中小開發(fā)商因資質(zhì)問題，主要融資渠道為股份制銀行以及中小城商行，后續(xù)因中小城商行額度變得緊張，中小開發(fā)商獲取銀行貸款的難度會升高，同時也會因銀行惜貸而推高融資成本。因此中小開發(fā)商將大概率通過加快處理存貨從而保證自身的現(xiàn)金流，部分小開發(fā)商不排除被并購的可能。

總體來看，新制度對房地產(chǎn)行業(yè)影響可控，有利于龍頭房企，加速行業(yè)出清。

五，本通知將鼓勵房企轉(zhuǎn)向“長期經(jīng)營”模式。人民銀行、銀保監(jiān)會表示，為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。因此，新制度將鼓勵房企從“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”模式向“長期經(jīng)營”模式轉(zhuǎn)變。

 總而言之，五道投資地產(chǎn)投資部余亮認為，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度對房地產(chǎn)行業(yè)的影響可控，對地產(chǎn)貸款總量的影響偏中性，行業(yè)供給側(cè)改革將不斷深化，行業(yè)出清步伐加速，推動行業(yè)向頭部開發(fā)商集中加速，總體利好注重內(nèi)部運營與具備融資優(yōu)勢、財務穩(wěn)健的房企。