2021年6月16日晚間，廣東明珠集團股份有限公司（以下簡稱“*ST廣珠”；股票代碼：600382）發布關于以資抵債相關事項的問詢函回復公告。在本次問詢函回復中，*ST廣珠分別從行業政策、市場環境等角度對健康養生公司評估增值的原因及合理性進行了說明。

針對行業政策對房地產行業發展的影響，*ST廣珠在問詢函回復中指出，伴隨“融資三道紅線”、“銀行兩道紅線”、“供應土地兩集中”等房地產調控的政策逐步落地，供給側改革的持續推進將有效降低房地產行業風險，優化行業競爭格局。梅州市積極貫徹落實中央“房住不炒”的指導思想，房地產行業處于平穩發展的態勢。

從市場發展趨勢來看，*ST廣珠列舉的《興寧市第七次全國人口普查主要數據公報》顯示，當地常住人口中城鎮人口占比為46.92%，相較《2021年政府工作報告》“十四五”期間中國常住人口城鎮化率提升至 65%相比，仍然存在一定空間。由此可見，房地產行業將處于平穩發展的階段，但伴隨著興寧市常住人口城鎮化率的不斷提高，興寧市房地產市場的需求預計還將得到進一步釋放。

同時，根據梅州市住房和城鄉建設局公布的數據顯示，興寧全市2020年新建商品房網簽套數為4767套，較2019年增長97.55%；新建商品房網簽面積為63.34萬㎡，較2019年上升76.04%；商品房銷售均價為7335.56元/㎡，較2019年同比上漲4.29%；新增預售住宅商品房8398套，同比上漲71.11%；新增預售商品房共118.31㎡，同比增長75.20%。由此可見，興寧市整體商品房銷售均價的整體增長較快，體現了興寧市房地產具有較強的市場活力，其房產銷售具備較好的市場支撐。

此外，*ST廣珠還通過市場比較法對增值情況進行說明，其列舉的健康養生公司地產項目周圍近期幾宗土地交易案例成交樓面地價分別為2,179.30 元/平方米、1,645.00 元/平方米、1,984.78 元/平方米、1,984.09 元/平方米。在對可比案例進行一定修正，同時考慮交易情況修正、交易期日修正、區域因素修正、個別因素修正、土地使用年期修正，最終計算得出健康養生公司地產項目土地樓面地價2,239.00 元/㎡，相較使用權原始成交單位樓面地價增值率達51.28%。

*ST廣珠聘請的專業資產評估機構也發表了相應的核查意見，其除對*ST廣珠提出的行業政策影響和興寧當地房地產市場需求情況表示認可外，同時指出健康養生公司由于項目前期的部分規劃設計不夠合理，導致部分建設支出未能取得很好的經濟效益，建設投入高于其可回收金額，對此已充分計提減值準備。而據該資產評估機構了解，健康養生公司已就前期規劃設計不合理之處及開發成本投入過大原因進行了總結，后續將持續改進項目設計、建設方案，有效降低項目的建設支出，最大限度發揮土地資源經濟效益，預計不會持續形成開發虧損。

資產評估師最終發表的意見認為，健康養生公司評估增值主要是企業持有的待開發商住用地市場價值上升導致，土地是房地產開發企業最重要的生產資源，土地資源屬不可再生資源，優質土地資源將日益稀缺，健康養生公司開發項目位于興寧市神光山國家森林公園東側，自然資源環境較好。健康養生公司股權評估方法的選用符合相關準則規定，評估過程符合相關準則的要求，主要計算評估參數取值合理，依據充分，評估計算數據核驗無誤，股權價值評估結果具有合理性。

值得注意的是，*ST廣珠在此次問詢函回復中指出，其實際控制人已對抵債資產作出相關業績承諾，若健康養生公司未來業績承諾不能實現，將觸及業績補償條款。外界認為，*ST廣珠此舉也是希望資產置換方案能獲得廣大股東的認可，以盡早解決資金占用問題，消除對于上市公司的不利影響。