在“房住不炒”的主基調(diào)下，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)上半年政策面依然趨緊。“三道紅線”、“雙集中供地”等政策的落地，一方面引導(dǎo)行業(yè)向健康理性的方向發(fā)展，另一方面也重構(gòu)了整個(gè)行業(yè)的發(fā)展邏輯。

過去野蠻生長(zhǎng)的年代，規(guī)模就是硬道理，而如今地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，市場(chǎng)對(duì)于房企的需求從純規(guī)模增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橹仄焚|(zhì)的增長(zhǎng)。

時(shí)代已經(jīng)給地產(chǎn)行業(yè)提出了新的需求，只有能夠順應(yīng)這個(gè)趨勢(shì)的企業(yè)才能勝出。透過現(xiàn)象看本質(zhì)，地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向相當(dāng)于一次極限壓力測(cè)試，能夠檢測(cè)出房企規(guī)模之外的含金量。

這樣的背景下，“調(diào)整”就成了房企的關(guān)鍵詞，誰(shuí)能適應(yīng)變化，誰(shuí)就能脫穎而出。在眾多組織架構(gòu)調(diào)整中，融創(chuàng)的戰(zhàn)略定力展現(xiàn)出強(qiáng)大的韌性，從容穿越市場(chǎng)周期、抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在這種定力下，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)，同時(shí)也錘煉出強(qiáng)大的綜合能力。

8月30日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，上半年融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入958.2億元，同比增長(zhǎng)23.9%；毛利199.8億元，同比上升12.5%，歸母凈利潤(rùn)119.9億元，同比上升9.4%；每股收益2.62元，同比上升8.7%。

負(fù)債端融創(chuàng)持續(xù)降低杠桿。凈負(fù)債率86.6%，較2020年末下降9.4個(gè)百分點(diǎn)；非受限制現(xiàn)金短債比升至1.11，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至76%。

從全局看，無論營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)，還是負(fù)債率等核心指標(biāo)，融創(chuàng)均保持全面向好發(fā)展。盈利能力繼續(xù)增長(zhǎng)，“三道紅線”指標(biāo)的持續(xù)改善，“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)崛起，讓融創(chuàng)整體資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)一步提升。

融創(chuàng)中國(guó)不僅頂住了壓力，而且用超快的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)身適應(yīng)了現(xiàn)行政策，在新的市場(chǎng)環(huán)境和新的發(fā)展周期下，融創(chuàng)依然保持良好的盈利狀態(tài)。這足以證明，融創(chuàng)中國(guó)已經(jīng)成為行走在時(shí)代前列的奮進(jìn)者。

01.資產(chǎn)優(yōu)化，安全依然是核心策略

“三道紅線”政策出臺(tái)后，降杠桿就成為房企的首要目標(biāo)。

由于“三道紅線”直接關(guān)系著企業(yè)的融資能力，因此誰(shuí)能有效的降至指標(biāo)以下，就成為市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。

其實(shí)早在“三道紅線”出臺(tái)之前，融創(chuàng)中國(guó)就已經(jīng)開始有針對(duì)性的主動(dòng)調(diào)整，落實(shí)“降杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”的戰(zhàn)略要求，并制定了全面、清晰、長(zhǎng)期的行動(dòng)計(jì)劃。這也是為何在政策出臺(tái)后，融創(chuàng)中國(guó)能夠如此迅速的降低負(fù)債的原因。

在年初披露的2020年年報(bào)中，融創(chuàng)中國(guó)的杠桿指標(biāo)已經(jīng)連降兩檔至黃檔；到今年中報(bào)，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)得到了進(jìn)一步的優(yōu)化。

具體來看，凈負(fù)債率下降9.4個(gè)百分點(diǎn)，非受限現(xiàn)金短債比升至1.11，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率降至76%，距離“綠檔”僅一步之遙。

現(xiàn)金流層面，融創(chuàng)也呈現(xiàn)出更充裕態(tài)勢(shì)。融創(chuàng)2021年上半年實(shí)現(xiàn)3208億銷售額，同比增長(zhǎng)64.3%，回款率保持高位水平。截至2021年6月底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金達(dá)1232億元，其中非受限現(xiàn)金1011億元，較去年底提升2.4%。

融創(chuàng)中國(guó)資本結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化，讓其在金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可度大幅提升，五大國(guó)有銀行的授信與合作持續(xù)增加，信托借款規(guī)模連續(xù)兩年大幅下降，融資結(jié)構(gòu)得到全面改善。

目前，融創(chuàng)中國(guó)土地儲(chǔ)備充足，因此對(duì)于拿地并沒有特別急迫的需求。融創(chuàng)在上半年獲取土地權(quán)益貨值2135億元，上半年權(quán)益拿地銷售比37.9%，而2020年7月-2021年6月一年內(nèi)權(quán)益拿地銷售比則為28.5%，彰顯出極強(qiáng)的拿地紀(jì)律。

在中期投資分析會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事孫宏斌表示：公司的戰(zhàn)略非常明確，首先是用三年左右把融資成本降下來，目標(biāo)是三年內(nèi)降到5%。同時(shí)把信用評(píng)級(jí)做到投資級(jí)，因此這個(gè)目標(biāo)下，必須要降低負(fù)債率，同時(shí)降負(fù)債規(guī)模，進(jìn)而達(dá)到降低融資成本的目的。

未來，安全將是融創(chuàng)中國(guó)發(fā)展的核心策略。

02.業(yè)績(jī)強(qiáng)勁，“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)成新增長(zhǎng)點(diǎn)

持續(xù)降杠桿的過程中，融創(chuàng)中國(guó)業(yè)績(jī)并未受到影響，仍延續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

上半年，融創(chuàng)總營(yíng)收958.2億元，同比增長(zhǎng)23.9%；歸母凈利潤(rùn)119.9億元，同比上升9.4%；每股收益2.62元，同比上升8.7%。

營(yíng)收、凈利潤(rùn)雙增長(zhǎng)背后，則是融創(chuàng)各條業(yè)務(wù)線的全面開花。無論是傳統(tǒng)房屋銷售業(yè)務(wù)，還是新興的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，融創(chuàng)均交出了讓投資者的答卷。

傳統(tǒng)業(yè)務(wù)方面，融創(chuàng)中國(guó)2021年上半年完成銷售額3208億元，同比增長(zhǎng)64%，總銷售額穩(wěn)居行業(yè)前四。過去三年，融創(chuàng)銷售額的年化復(fù)合增長(zhǎng)率約為12%。

在行業(yè)政策出現(xiàn)如此大變化的情況下，融創(chuàng)依然能夠保持房屋銷售的正常進(jìn)行，依靠的正是長(zhǎng)期以來的戰(zhàn)略定力。

從銷售結(jié)構(gòu)看，融創(chuàng)繼續(xù)深耕核心城市群，在多個(gè)一二線核心城市占據(jù)市場(chǎng)領(lǐng)先地位。長(zhǎng)三角，融創(chuàng)完成1141億元銷售額；在西部核心城市、環(huán)渤海分別完成791億元、637億元。

同時(shí)，融創(chuàng)在今年下半年內(nèi)的總可售貨值超6600億元，充足的可售貨值也有望支持公司下半年高業(yè)績(jī)的達(dá)成。

如果說傳統(tǒng)業(yè)務(wù)讓融創(chuàng)的基本盤更加平穩(wěn)，那么包括服務(wù)、文旅等在內(nèi)的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)則已經(jīng)成為公司業(yè)績(jī)的新推力。

結(jié)合數(shù)據(jù)分析， 融創(chuàng)文旅業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)，上半年取得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)4.4億元，客流量同比上漲103%突破7200萬(wàn)人次。

截至目前，融創(chuàng)文旅擁有文旅城、旅游度假區(qū)、會(huì)議會(huì)展和文旅小鎮(zhèn)4大板塊，匯集了城市綜合體、融創(chuàng)樂園、融創(chuàng)茂、雪世界、高端酒店群、海世界、會(huì)展中心、民宿、小鎮(zhèn)集群等10余種城市綜合業(yè)態(tài)。

隨著2022北京冬奧會(huì)的臨近，融創(chuàng)文旅大力發(fā)展冰雪業(yè)務(wù)，以全面的設(shè)計(jì)、建造及運(yùn)營(yíng)全鏈條能力，打造冰雪產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)聚合服務(wù)平臺(tái)，目前已開業(yè)7家雪場(chǎng)，另有5家室內(nèi)雪場(chǎng)在建，計(jì)劃整體戰(zhàn)略布局35家室內(nèi)雪場(chǎng)。

物業(yè)管理業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)高增速同樣讓投資者寬心。

按類別劃分，物業(yè)管理服務(wù)收入20.5億元，同比增長(zhǎng)94%；社區(qū)生活服務(wù)收入1.9億元，同比增長(zhǎng)206%，并已超越2020年全年表現(xiàn)；非業(yè)主增值服務(wù)收入10.8億元，同比增長(zhǎng)60%。

規(guī)模方面，融創(chuàng)服務(wù)延續(xù)著大幅快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。截至6月底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積1.7億平方米，合約建筑面積3.2億平方米，第三方外拓項(xiàng)目占在管面積比例39%，較去年底也增加了7個(gè)百分點(diǎn)。

隨著“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)的爆發(fā)，融創(chuàng)中國(guó)的業(yè)務(wù)組成更加多元化，公司營(yíng)收驅(qū)動(dòng)力已經(jīng)由過去的單極增長(zhǎng)進(jìn)化為“地產(chǎn)、文旅、物業(yè)”的三極增長(zhǎng)。

從長(zhǎng)期看，“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)將為業(yè)主提供更加多元化的服務(wù)，有助于建立融創(chuàng)中國(guó)的頭部競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在未來，隨著運(yùn)營(yíng)能力的持續(xù)提升，“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)將與主業(yè)有效協(xié)同，有望成為公司業(yè)績(jī)的“新引擎”。

03.信用評(píng)級(jí)提升，機(jī)構(gòu)認(rèn)可度不斷加強(qiáng)

一邊降杠桿優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，一邊維持安全穩(wěn)健高質(zhì)量增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，融創(chuàng)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)不斷收獲國(guó)際機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。

2021年上半年，標(biāo)普將融創(chuàng)公司主體評(píng)級(jí)由 BB-上調(diào)至BB，展望穩(wěn)定。穆迪及惠譽(yù)將公司評(píng)級(jí)展望調(diào)升至正面；中誠(chéng)信亞太首次覆蓋融創(chuàng)，并給予BBBg-評(píng)級(jí)，展望為穩(wěn)定。

與國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)不同，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)更加注重實(shí)地調(diào)研，往往通過走訪調(diào)研的方式來獲得公司的真是情況，因此他們的評(píng)級(jí)更加可靠。

一方面，他們會(huì)在評(píng)級(jí)時(shí)重點(diǎn)考慮企業(yè)在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力，定性和定量的做出真實(shí)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)；另一方面，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)十分看重對(duì)企業(yè)償債能力和現(xiàn)金流量的分析，考慮包括經(jīng)濟(jì)周期、市場(chǎng)狀況、經(jīng)營(yíng)管理者素質(zhì)等方方面面。

權(quán)威機(jī)構(gòu)的背書再度堅(jiān)定了投資者的信心，正面的投資評(píng)級(jí)不僅肯定了融創(chuàng)中國(guó)的領(lǐng)導(dǎo)地位，而且對(duì)公司可持續(xù)發(fā)展的前景抱有信心。

在得到信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的背書后，融創(chuàng)中國(guó)在過去半年先后獲得國(guó)際知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通國(guó)際、中金及瑞信的肯定。此外，全球領(lǐng)先的ESG評(píng)級(jí)公司Sustainalytics也將融創(chuàng)提升至“低風(fēng)險(xiǎn)”評(píng)級(jí)，評(píng)分位列70家境內(nèi)參評(píng)房企首位。

政策調(diào)控更加精細(xì)化的背景下，不依托拿地堆量，融創(chuàng)同樣獲得了可喜的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。這完全取決于公司管理層頗有遠(yuǎn)見的前瞻性戰(zhàn)略布局，以及堅(jiān)定的戰(zhàn)略執(zhí)行力。

從野蠻生長(zhǎng)，到有品質(zhì)的增長(zhǎng)，這其中勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)陣痛。但在危機(jī)面前，融創(chuàng)中國(guó)沒有選擇飲鴆止渴，而是堅(jiān)持從底層出發(fā)持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，這樣的動(dòng)作不僅需要遠(yuǎn)見，還需要長(zhǎng)時(shí)間的奮進(jìn)。

顯而易見，在即將到來的房地產(chǎn)“品質(zhì)時(shí)代”，融創(chuàng)中國(guó)已經(jīng)成為走在前列的頭部房企。