2022年1月26日晚間，皇庭國際（000056.SZ）發布公告，公司擬轉讓全資孫公司成都市皇庭商業管理有限公司（以下簡稱“成都皇庭”）100%股權。根據協議，公司將收得5000萬元股權轉讓款，并仍享有公司名下對成都皇庭7.42億元的債權，該筆約定最遲于2022年12月31日受償完畢。

急流勇退，逐步剝離商業地產

公告介紹，截至2021年12月31日,成都皇庭總資產為人民871,550,434.04元，總負債為人民幣820,583,624.85元，凈資產 50,966,809.19元。對公司及其關聯方的債務為 742,495,400.96元。

據公司的初步測算，出售成都皇庭將使公司每年減少收入約5200萬，減少公司凈利潤約800萬。而相比于公司2020年披露的商業運營服務營收3.73億元，成都皇庭的營收占比頗低。根據2021年半年報數據，公司在華南地區的業務的毛利率高達71%，遠超其他地區。因此，相比于成都皇庭未來給公司帶來的收入，其對公司整體資產回報率的拖累是比較明顯的。此次出售是公司對于輕資產戰略的踐行，提高了公司整體資產的質量，相應的，也提高了公司的資產回報率。

皇庭國際的此次出售事項，其實從2020年開始就出現了端倪。2020年8月，公司收購了深圳市皇庭商務服務有限公司（以下簡稱“深圳皇庭商務”）100%的股權。據悉，深圳皇庭商務以深圳為核心向外輻射，對外提供物業管理服務，2020年，深圳皇庭商務在管理面積為187.62萬平方米，實現營收2.73億元，實現凈利潤3478.39萬元，超額完成3100.00萬元的業績承諾。

物業管理行業市場潛力巨大，2020年以來，國家相關部委密集出臺支持物業服務行業發展的政策，行業進入發展上升期。而深圳皇庭商務在物業管理服務領域具有豐富的經驗，且具備管理商辦、住宅等多種業態的物業服務能力，藉由深圳皇庭商務，公司增加了物業服務業務模塊，在輕資產擴張轉型的道路上邁開了堅實的一步。

目前的宏觀環境下，土地價格高企，開發商拿地成本越來越高，持有型物業讓開發商承擔了過重的資金壓力及風險。而通過輕資產模式，開發商可以用較少的自有資金撬動大量的社會項目。出售成都皇庭是公司對非核心資產的擇機處置，提高了公司資產的流動性，也為核心業務的發展提供了資金支持。此外，公司雖然出售了成都皇庭的股權，但不排除通過物業管理的方式低風險地分享該資產的未來收益。

進軍功率半導體，打開第二增長曲線

公司剝離商業地產，往輕資產模式轉型，或許就是用意在加碼功率半導體行業上。2021年8月4日，公司通過全資子公司深圳市皇庭基金管理有限公司成為德興意發半導體產業投資基金的執行事務合伙人及管理人，間接持有德興市意發功率半導體有限公司的股權。這是公司進軍高成長、高回報的功率半導體行業的第一步，為公司帶來了充滿想象力的成長空間。

2020年以來，疫情下遠程辦公催生出來的對于PC和服務器的強勁需求，疊加“雙碳”政策下新能源汽車擴產和光伏發電的需求井噴，功率半導體供不應求。作為新能源車、光伏和半導體的最大公約數，功率半導體增長確定性高，未來發展高度可預期，行業景氣度高企。藉由在功率半導體領域打造的二次增長極，公司的發展未來可期，在公司發展的新階段，公司的估值亦有望得到重估。

市場人士分析，公司出售自持的優質商業不動產，一方面體現了公司向功率半導體行業的轉型是一個堅決且深思熟慮的計劃，另一方面也打破了市場對于項目資金支持的疑慮，有利于增強了市場投資者的信心。公司剝離商業地產是否用意在加碼功率半導體行業上的謎底遲早會被揭曉，在此之前，讓我們拭目以待吧。