從2020年年中，“三道紅線”政策出臺(tái)開(kāi)始，在“房住不炒”的主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)以往“高杠桿-高增長(zhǎng)”的發(fā)展利器轉(zhuǎn)為發(fā)展包袱，行業(yè)去杠桿大幕正式拉開(kāi)。

在兩年的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)走入了一段下行周期，房地產(chǎn)企業(yè)也承受著極大的發(fā)展壓力。但在多重壓力之下，沒(méi)有哪個(gè)有理想的地產(chǎn)企業(yè)會(huì)真正選擇“躺平”。這些企業(yè)都在應(yīng)對(duì)壓力的同時(shí)，努力改變，尋求蛻變。

從金科股份的半年報(bào)中，我們可以清晰看到這些變化。

在今年上半年，金科股份實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積約395萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入313.22億元。公司及所投資公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額約417億元，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款536億元，回款率超100%。在2022年上半年，金科股份實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額87.30億元，持續(xù)為正。

在“2022中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”榜單上，金科股份位列第16位，這也是金科股份自2005年以來(lái)連續(xù)18年位列房地產(chǎn)行業(yè)百?gòu)?qiáng)。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，在今年上半年，金科股份銷(xiāo)售金額及操盤(pán)面積持續(xù)位居行業(yè)前列，其中銷(xiāo)售金額位列行業(yè)TOP19，銷(xiāo)售操盤(pán)面積位列行業(yè)TOP11。

本質(zhì)上講，在整體房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿大趨勢(shì)之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的重要性已經(jīng)有所降低。在房地產(chǎn)新周期下，房地產(chǎn)商們最核心的任務(wù)，并不是以業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)力證地產(chǎn)行業(yè)仍將續(xù)寫(xiě)20年輝煌，而是在最短的時(shí)間內(nèi)完成轉(zhuǎn)型。

今年上半年，金科股份在穩(wěn)步應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化的同時(shí)，積極轉(zhuǎn)型，在物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、代建運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式上持續(xù)推進(jìn)，尤其代建業(yè)務(wù)發(fā)展模式日趨成型，取得了不錯(cuò)的轉(zhuǎn)型成果。

而隨著房地產(chǎn)政策開(kāi)始適度解綁，并支持合理融資需求，房地產(chǎn)企業(yè)也迎來(lái)了難能可貴的轉(zhuǎn)型時(shí)機(jī)。面向未來(lái)，只有在“成長(zhǎng)性”上大拓邊界，房地產(chǎn)企業(yè)才能真正穿越周期。

金科股份清晰地看到了這一點(diǎn)，正緊緊抓住這個(gè)時(shí)間窗口，為自己贏得未來(lái)。

01 力保交樓，守好品牌基本底線

過(guò)往20年轟轟烈烈的房地產(chǎn)黃金時(shí)代，本質(zhì)上即是中國(guó)持續(xù)推進(jìn)的城市化進(jìn)程。在這二十年內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)與國(guó)家前途命運(yùn)和人民美好期望產(chǎn)生和諧共振，因此收獲了前所未有的黃金發(fā)展期。

而進(jìn)入新周期，房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)往高增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，但城市化進(jìn)程并沒(méi)有結(jié)束，人們對(duì)于居住環(huán)境的美好期望也并沒(méi)有消失，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了下半場(chǎng)。

實(shí)際上，隨著去杠桿政策的推進(jìn)，國(guó)內(nèi)房企已經(jīng)呈現(xiàn)出了顯著分化態(tài)勢(shì)。2021年初，“三道紅線”政策開(kāi)始全面實(shí)行，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸政策開(kāi)始收緊，高杠桿房企資金鏈面臨斷裂危機(jī)，部分小開(kāi)發(fā)商甚至直接“躺平”，放任樓盤(pán)“爛尾”。

今年上半年，全國(guó)各地陸續(xù)出現(xiàn)樓盤(pán)停工，無(wú)法按期交房的現(xiàn)象，涉及河南、山西、江蘇、江西、湖南、湖北等省份的多個(gè)城市，嚴(yán)重地影響了整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的整體形象。

房地產(chǎn)關(guān)系民生，“停工”“爛尾”現(xiàn)象則再次破壞了房地產(chǎn)企業(yè)的群眾基礎(chǔ)。在這種情況下，金科股份以“穩(wěn)生產(chǎn)”“保交樓”作為首要任務(wù)，以硬核的交付能力，堅(jiān)守自身的品牌底線。

在今年上半年，金科交付項(xiàng)目98個(gè)，總交付批次118，總交付體量達(dá)到626萬(wàn)平米；其中，僅住宅交付總套數(shù)32693戶(hù)，遍布全國(guó)47個(gè)城市。另外，提前交付項(xiàng)目達(dá)49個(gè)，也就是說(shuō)，一半的項(xiàng)目都進(jìn)行了提前交付。

這無(wú)疑展示出了金科股份在壓力之下的強(qiáng)交付能力，同時(shí)更顯著提升了金科股份的品牌競(jìng)爭(zhēng)力。

在地產(chǎn)行業(yè)新周期下，品牌的價(jià)值開(kāi)始進(jìn)一步凸顯。甚至于，品牌正在成為地產(chǎn)商最為寶貴的資產(chǎn)。事實(shí)正是如此，在“去杠桿”壓力下，品牌力更強(qiáng)的地產(chǎn)企業(yè)，才能存活下來(lái)并保障良好運(yùn)營(yíng)，以強(qiáng)勁交付能力獲得消費(fèi)者的認(rèn)可。

尤其是在經(jīng)歷房地產(chǎn)“停工”“爛尾”事件后，消費(fèi)者在后續(xù)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，更傾向于能夠保障交付的品牌開(kāi)發(fā)商，這將帶動(dòng)房地產(chǎn)在存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代下，邁入品牌驅(qū)動(dòng)的行業(yè)集中度提升進(jìn)程。

金科股份強(qiáng)力“保交樓”，則有望受益于這一進(jìn)程，在房地產(chǎn)新周期下獲得更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

02 多措并舉，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)總體可控

在此輪“去杠桿”地產(chǎn)周期中，現(xiàn)金流一直是地產(chǎn)企業(yè)的生命線。在多重壓力之下，金科股份通過(guò)多種措施，保障債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，保持企業(yè)常態(tài)運(yùn)營(yíng)。

從2020年6月末以來(lái)，金科股份正在持續(xù)壓降整體有息負(fù)債規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示，在2020年6月末，金科股份有息負(fù)債余額達(dá)1106.05億元，到2021年末已經(jīng)下降至806.10億元。在今年上半年，金科股份有息負(fù)債余額進(jìn)一步下降至673.68億元，較本年初壓降規(guī)模約132億元，較2020年中有息負(fù)債規(guī)模下降了近40%，降債成果顯著。

同時(shí)，金科股份多措并舉，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障現(xiàn)金流安全。

首先，金科股份積極開(kāi)展存量債務(wù)管理，減少凈償還額度。在銀保監(jiān)會(huì)“保障房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”的監(jiān)管精神下，金科股份一方面與各融資機(jī)構(gòu)爭(zhēng)取新增融資投放，以置換部分存量融資，減輕還款壓力。另一方面，積極協(xié)商調(diào)整存量融資的還款節(jié)奏和期限。

在今年上半年，金科股份完成公司債券“19 金科 03”、“20 金科 03”、超短期融資券“21 金科地產(chǎn) SCP003”、中期票據(jù)“20 金科地產(chǎn) MTN001”、“20 金科地產(chǎn) MTN002”和應(yīng)收賬款 ABS 展期工作，并按照展期方案完成了約定本金分期及利息的支付工作。

其次，金科股份通過(guò)深度挖潛緩解流動(dòng)性壓力，通過(guò)促進(jìn)銷(xiāo)售，搶抓銷(xiāo)售回款，來(lái)保障現(xiàn)金流安全性。

上半年，金科股份為刺激銷(xiāo)售回款，采取促銷(xiāo)及專(zhuān)項(xiàng)去庫(kù)存等措施，公司及所投資公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款 536 億元，回款率超100%。這種手段雖在一定程度上影響了短期利潤(rùn)，導(dǎo)致集團(tuán)毛利率和投資收益下滑，但卻保障了金科股份的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

最后，金科股份正謀劃引入戰(zhàn)略投資，并爭(zhēng)取政府紓困政策支持。

上半年，金科股份成立專(zhuān)項(xiàng)工作小組，正在積極推動(dòng)包括國(guó)資平臺(tái)在內(nèi)的戰(zhàn)略投資者引進(jìn)工作，同時(shí)爭(zhēng)取地方政府紓困政策支持。在8月24日晚，金科股份宣布獲得第一筆紓困資金，規(guī)模達(dá)2.4億元。

通過(guò)這些舉措，金科股份整體債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控，保障了集團(tuán)現(xiàn)金流的安全性，為集團(tuán)轉(zhuǎn)型發(fā)展贏得了更多的戰(zhàn)略時(shí)間。

03 積極轉(zhuǎn)型，在“成長(zhǎng)性”上拓邊界

在“房住不炒”的主基調(diào)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以往的商業(yè)模式并不適用。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有積極轉(zhuǎn)型，打造全新的商業(yè)模式，才能闖過(guò)這輪“去杠桿”周期，重回增長(zhǎng)賽道。

近年來(lái)，金科股份在精耕地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，通過(guò)“地產(chǎn)+”多元化布局，著力發(fā)展智慧服務(wù)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)新方向。

在智慧服務(wù)上，金科服務(wù)定位于全球領(lǐng)先的智慧生活服務(wù)商。在今年上半年，金科服務(wù)合約管理面積達(dá)3.74億平方米，在管面積達(dá)2.51億平方米，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入25.65億元，發(fā)展勢(shì)頭良好。

在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)上，金科產(chǎn)業(yè)正加速全國(guó)化布局，通過(guò)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的產(chǎn)城項(xiàng)目，助推區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。截止2022年6月30日，金科產(chǎn)業(yè)已經(jīng)布局22個(gè)城市，累計(jì)開(kāi)發(fā)和管理園區(qū)28個(gè)，面積超過(guò)1300萬(wàn)方，入園的戰(zhàn)略合作伙伴超過(guò)3千家，入園企業(yè)年產(chǎn)值超過(guò)2千億元。

在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上，金科股份緊緊抓住商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)，“地產(chǎn)+商業(yè)”輕資產(chǎn)發(fā)展模式初見(jiàn)成效。在今年上半年，金科商業(yè)簽約逾10個(gè)項(xiàng)目，合同收入近3億元，部分項(xiàng)目由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)。同時(shí)，憑借著對(duì)商業(yè)趨勢(shì)尤其是社區(qū)商業(yè)的深度理解和積極探索，金科商業(yè)率先在行業(yè)內(nèi)發(fā)布元宇宙商業(yè)產(chǎn)品體系——金META。

值得關(guān)注的是，在今年上半年，金科股份代建運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了迅速發(fā)展。報(bào)告期內(nèi)，金科股份代建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額超41億元，新增代建儲(chǔ)備建筑面積約82萬(wàn)平方米，代建儲(chǔ)備建筑面積約681萬(wàn)平方米，代建儲(chǔ)備貨值約538億元。

在地產(chǎn)行業(yè)變革期，金科股份正在積極拓展成長(zhǎng)邊界。以代建業(yè)務(wù)為例，作為一種輕資產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，金科股份僅需為項(xiàng)目提供解決方案并輸出品牌，有利于促進(jìn)集團(tuán)去杠桿轉(zhuǎn)型。同時(shí)，代建等“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)全面發(fā)展，將優(yōu)化金科股份優(yōu)化營(yíng)收結(jié)構(gòu)，降低地產(chǎn)依賴(lài)，實(shí)現(xiàn)更健康發(fā)展。

更重要的是，在地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型周期，代建等輕資產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式有望重塑地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)邏輯。金科股份發(fā)力代建業(yè)務(wù)正值其時(shí)，憑借強(qiáng)大的綜合能力和品牌支撐，金科股份代建業(yè)務(wù)正進(jìn)入黃金發(fā)展期。

目前，政策在一定程度上解綁，為金科股份帶來(lái)了寶貴的戰(zhàn)略發(fā)展時(shí)間。而隨著輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型成效凸顯，金科股份將重回增長(zhǎng)賽道，邁入新的發(fā)展周期。