引言：根據國家統計局最新數據顯示，2023H1商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額63092億元，增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%。雖然銷售面積依然負增長，但已大幅改善。同時銷售額實現正增長，地產行業“至暗”時刻其實已經過去。伴隨著行業環境大幅改善，首開股份近年來積極的多元化轉型也初見成效，公司酒店物業、長租公寓等新業務線實現穩定增長。視角落到最終“成績單”上，公司資產負債率持續優化，經營現金流充足，財務健康度提升。接下來我們就深入看看區域地產龍頭首開股份背后的增長邏輯……

多元化轉型順利推進，筑牢發展“底盤”

業務多元化布局，助力業績釋放。從最近三年一期的財務報告數據看，公司目前業務結構主要以房產銷售、酒店物業經營、長租公寓等為主。雖然房地產銷售依然是公司主要收入來源，但是酒店物業經營、長租公寓等業務呈現出非常不錯的增長潛力。

 數據來源：公司財報

首先我們看一看收入占比最大的房地產銷售業務。2022年首開股份各季度銷售金額增速分別為-27%、-39%、-21%、1.5%，值得重點關注的是2023Q1公司銷售面積同比大幅增長16.54%。可以感知近幾個季度公司銷售金額/銷售面積增速明顯提升，主要得益于地產行業供需兩端政策改善所致。另外著眼未來公司地產銷售業務土地儲備量足質優。近期公司以27億元拿下北京市昌平新城東區核心地段的二類居住用地，該地塊土地面積49,176.79平方米，規劃建筑面積108,188.94平方米。2023年7月20日，首開在25家公司“圍獵”中斬獲“王炸”地塊昌平高教園。僅一天后，首開股份又在廈門土地市場競得2023P07號湖里區馬厝地塊，項目占地面積0.89萬平方米，用地性質為商住用地，地上建筑規模2.8萬平方米。7月25日首開又拿下了順義區順義新城第一街區01-01-09地塊，成交金額22.82億元。從地塊分布看聚焦北京核心區域以及其它新一二線城市的熱門地段。隨著疫情的放開，我國宏觀經濟的恢復中高速增長，居民收入水平、支付能力提升，一二線城市核心地段的房產銷售將加速回升。

其次我們看一下酒店物業經營業務，酒店物業經營業務收入占比不高，但是毛利率較高，凈利潤情況比較可觀。近年推進了“首開樂尚”品牌落地，公司第一個集體土地租賃住房項目——首開樂尚優晟店開業，一期推出 184 套房源；杭州首開樂尚公寓簽約88套。保利首開樂尚N+公寓一期、門頭溝歡樂大都匯 N+公寓、成都首開龍湖冠寓項目出租率均達 98%。由于我國特殊的產業結構分布不均，導致我國流動人口近4億人，長租公寓市場需求空間巨大。根據華經產業研究院的數據顯示2021年我國長租公寓市場規模已經達到1.8萬億。公司切入長租公寓“賽道”是非常具備前瞻性，同時也符合房地產市場租售并舉的長期趨勢。

 數據來源：華經產業研究院、古東管家研究所

區域布局立足北京，延申至“南北”兩大片區高能級城市。看完公司業務布局我們把視角拉到區位布局上，北京區域（京津冀）目前主要項目79個，總規模近1800萬平方米。南方片區目前已經初步形成以蘇州、杭州、福州、廈門、成都幾個城市為重點，深耕結合周邊擴展的區域布局，主要項目 76 個，總建筑面積超2160萬平方米。北方片區覆蓋沈陽、大連、煙臺等重要城市。近幾年來在行業景氣度有限的情況下，公司將核心資源投向北京+南方+北方三大高能級區域核心城市，減少三線以下城市拿地以及項目開發的力度，把項目質量放在第一位，從而保證了公司業績的穩定和現金流充足健康，助力公司可持續發展。

圖片來源：公司官網

悠久品牌+國資股東背景優勢，支撐市場拓展。作為住宅地產其主要面對的終端客戶是C端，涉及C端消費或者投資屬性的商業模式，品牌是否能占領客戶心智尤其重要。地產消費不同于其它低端高頻消費，其容錯率非常低。因此品牌影響力大的地產企業更容易受到“購房者”的青睞，首開股份屬擁有30多年開發經驗的大型國有房地產上市企業。公司作為以“城市復興官”為己任，秉承“踐行責任，構筑美好”的品牌理念，全力打造中國最受信賴與尊敬的房地產企業，品牌知名度早已深入人心。另外公司大股東是北京首都開發控股（集團）有限公司（簡稱“首開集團”），屬北京市屬國有獨資企業，目前首開集團主業為非經營性資產管理、房地產及物業經營管理、建筑工程，培育業務為健康養老服務，股東資金以及資源優勢豐厚。品牌+股東優勢支撐公司市場拓展。

 數據來源：公開資料整理、古東管家研究所

以企業整體視角看，多元化業務布局、聚焦于高能級城市戰略、品牌和國資股東優勢加持，共同夯實了首開股份的業務“基本盤”。自身業務“基本盤”構建固然重要，行業經營環境同樣不可忽視。

行業經營環境大幅改善，“寒冬已過”

地產政策逐漸放寬，經營環境改善。自2022年9月以來我國房地產政策從供需兩端都開始呈現放松跡象。需求側來看眾多城市開始鼓勵改善型住房需求消費，下調了首套、二套房產的貸款利率。供給側看多部門、多級別、多次重要會議共同提到放松房地產政策的指示精神和文件，其中重要政策包括金融16條、三支箭、支持剛性和改善性住房需求等。我國房地產政策在“房主不炒”大背景下開始明顯轉向寬松，整體行業經營環境出現非常重要的積極信號。4月10日北京市住建委發布“一區一策”在房山區試點，政策核心意思放寬首套、二套首付比例以及有條件的提高公積金等貸款額度，不論是國家級還是地方級房地產政策都呈現放松趨勢。政策從頒布到最后執行落地尚需時日，我們相信房地產行業的“寒冬”已經悄然過去。

 資料來源：古東管家研究所整理

城鎮化率依然具有15%的提升空間，新房銷售面積、銷售額持續提升。目前市場非常擔憂房地產已經進入存量時代了，行業空間以及規模增長已經無空間了。過去中國房地產行業崛起，其背后主要是中國工業現代化、人口城鎮化為主要驅動因素，我們就具體的從城鎮化率的數據來分析。根據國家統計局的數據顯示2022年中國城鎮化率為65.22%，增速開始趨緩，但是距離發達國家80%左右的城鎮化率依然具備提升空間，人口從農村轉向城鎮必然會帶來購房需求。

 數據來源：國家統計局

既然宏觀上依然存在購房需求，我們具體看看近期我國新房銷售面積、銷售額數據情況。根據國家統計局數據顯示2023年（1-5）商品房銷售面積4.64億平方米，同比增長-0.9%；商品房銷售額4.98萬億元，同比增長8.4%。把時間拉長到一年的維度會發現，我國商品房銷售面積及銷售額降幅大幅度收窄，說明我們房地產寬松的政策正在發揮效應，整體房地產行業經營數據即將重新回到增長的軌道中來。

 數據來源：IFinD、公開資料

一二線等核心城市人口凈流入，房價韌性強。由于首開股份房產銷售業務主要集中在一二線高能級城市，我們重點關注一二線城市房價情況。根據國家統計局數據顯示2022年9月份后，70個大中城市新建商品住宅價格指數同比增速曲線已經開始走平，一改之前持續下降的趨勢，說明核心的一二線城市住宅價格已經開始企穩。著眼未來，房價長期驅動因素主要看人口，我們根據澤平宏觀的研究數據獲悉，從2010年至2020年十年間人口主要向一二線城市聚集，一二線人口持續呈現凈流入的趨勢。借鑒國外發達國家人口居住結構看，絕大部分居民也都集中在大城市為主的城市群中，隨著中國式現代化、工業化發展會有更多的高端、中斷產業聚焦在一二線核心城市，從而帶動人口大概率集中于京津冀、長三角、珠三角、成渝等核心城市圈。人口的凈流入維持一二線城市住宅供給偏緊，支撐房價保持穩定。

 數據來源：國家統計局、澤平宏觀

以行業整體視角看，政策持續放寬、城鎮化率提升支撐房地產依然具備增量需求，公司主要業務布局在人口凈流入的一、二線城市，房價下大概率保持穩定。現階段看整體房地產行業經營環境相對過去也已大幅轉好。最后我們再回到企業本身，從財務維度看一下公司健康程度。

財務健康度持續改善，有望迎來業績拐點

負債率持續下降。企業的財務健康程度關系公司持續經營能力、抗風險能力。一般優秀的企業都是在行業景氣度高的時候最大程度搶占市場份額，而在行業景氣度低的時候保證自身“糧食”充足以應對不確定的風險，達到穩定經營的目標。首開股份近年來一直在有效的控制自身的負債情況，資產負債率持續下降。另外公司截止2023Q1賬上的貨幣資金達246.63億元非常充足，償債風險較小，“彈藥”充足。

 數據來源：公司財報

經營性現金流充足，公司“造血功能”強。企業想要持續穩定經營除了要有合理“杠桿”水平外，其自身的現金流創造能力同樣非常重要。現金流創造中經營性現金流又是核心，這意味著公司進行業務布局后是否能為公司帶來直接的現金入賬，以滿足公司的各種支出。公司近幾年的現金流情況處于持續增長的趨勢，公司自我“造血”功能保持在一個良好的狀態下。未來行業景氣度提升后，公司現金流狀況大概率越來越好。

 數據來源：公司財報

總結：首開股份通過自身積極的業務布局、差異化區域競爭戰略、充分利用品牌以及股東資源支撐業績的穩定增長。另外行業經營環境大幅改善，自身財務狀況持續優化，多因素共同驅動公司有望進入業績拐點階段，未來可期。