自2023年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入下半場(chǎng)，大規(guī)模的增量城市建設(shè)已成為歷史。在房地產(chǎn)存量時(shí)代，行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的變革。

根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，到2022年底，滬深兩市17家上市銀行對(duì)公房地產(chǎn)不良貸款余額達(dá)到2564億元，一年增長(zhǎng)72%。在持續(xù)去杠桿的宏觀背景下，房地產(chǎn)“不良”時(shí)代已開(kāi)啟。

傳統(tǒng)的不良資產(chǎn)處置方式是以“時(shí)間換空間”，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期下，傳統(tǒng)方式“失靈”。如何尋求發(fā)展是行業(yè)內(nèi)待解決的難題。

圖/對(duì)話國(guó)銳集團(tuán)創(chuàng)始人、董事局主席魏純暹先生

國(guó)銳集團(tuán)以產(chǎn)品邏輯為出發(fā)點(diǎn)，用時(shí)間換取價(jià)值，積極尋找存量市場(chǎng)中的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，深入挖掘單個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值。然后利用主業(yè)優(yōu)勢(shì)對(duì)其進(jìn)行二次規(guī)劃設(shè)計(jì)，使不良項(xiàng)目獲得新生。通過(guò)產(chǎn)品力的賦能，國(guó)銳集團(tuán)成功地將廣州黃埔區(qū)的一處工業(yè)產(chǎn)業(yè)園從經(jīng)營(yíng)困境中拯救出來(lái)，將其轉(zhuǎn)型為新能源汽車和高科技企業(yè)的聚集地。

不良資產(chǎn)處置來(lái)了個(gè)“創(chuàng)新者”

廣州國(guó)銳科學(xué)城未來(lái)科技谷的改造是不良資產(chǎn)破局的一個(gè)成功案例。該產(chǎn)業(yè)園地理位置優(yōu)越，之前主要從事跨境電商業(yè)務(wù)，但在三年疫情后營(yíng)收下降，無(wú)法償還貸款而破產(chǎn)重整。

圖/廣州國(guó)銳科學(xué)城未來(lái)科技谷實(shí)景

國(guó)銳集團(tuán)以破產(chǎn)重整投資人為切入點(diǎn)，成功處理了這項(xiàng)不良資產(chǎn)，成為廣州首個(gè)采取出售式重整形式獲取的案例。該項(xiàng)目的特點(diǎn)是位于較好的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、有一定規(guī)模和改造提升空間、資產(chǎn)較干凈且經(jīng)過(guò)法院處置。

第一太平戴維斯報(bào)告指出，廣州存在有效土地供應(yīng)少、分布零碎的問(wèn)題。在存量土地時(shí)代，獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目考驗(yàn)企業(yè)能力。盤活存量土地有助于發(fā)揮最大功能效益，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步具有重要意義。

國(guó)銳集團(tuán)認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園此前問(wèn)題在于定位不準(zhǔn)、與市場(chǎng)錯(cuò)配。經(jīng)過(guò)重新市場(chǎng)調(diào)研，國(guó)銳針對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)鏈、現(xiàn)有存量產(chǎn)品和未來(lái)產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)進(jìn)行重新打造。目前園區(qū)已引入小米汽車國(guó)內(nèi)首批、華南地區(qū)首個(gè)交付中心，以及特斯拉、零跑汽車等知名新能源車企，成為國(guó)銳集團(tuán)在大灣區(qū)的標(biāo)桿項(xiàng)目。

圖/廣州國(guó)銳科學(xué)城未來(lái)科技谷實(shí)景

魏純暹表示，產(chǎn)業(yè)園目前有穩(wěn)定現(xiàn)金流，且有空地待開(kāi)發(fā)，國(guó)銳集團(tuán)可充分發(fā)揮價(jià)值專家的能力，為產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)更多優(yōu)勢(shì)。未來(lái)，國(guó)銳集團(tuán)將著力導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源，重點(diǎn)引進(jìn)新能源汽車上中下游產(chǎn)業(yè)企業(yè)，以及新一代信息技術(shù)、人工智能、智能網(wǎng)聯(lián)企業(yè)等。

入局不良資產(chǎn)是抓機(jī)遇也有底氣

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，國(guó)銳集團(tuán)更看重深挖單體不良資產(chǎn)的價(jià)值，通過(guò)20多年房地產(chǎn)精品項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，把每一個(gè)不良資產(chǎn)的獨(dú)特價(jià)值挖掘出來(lái)。魏純暹認(rèn)為，國(guó)銳集團(tuán)的價(jià)值在于，把空間造好，把內(nèi)容裝進(jìn)來(lái)，房屋才有了價(jià)值，否則就是混凝土的重新堆砌。國(guó)銳集團(tuán)長(zhǎng)期看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)格上行，因此還在持續(xù)不斷地在市場(chǎng)上掘金，發(fā)掘優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)。

外界看來(lái)，國(guó)銳集團(tuán)是一家專注于價(jià)值增長(zhǎng)的投資管理集團(tuán)。基于對(duì)價(jià)值的洞察和市場(chǎng)判斷，借助不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、設(shè)計(jì)規(guī)劃與管理執(zhí)行能力、資產(chǎn)市場(chǎng)化處置能力以及國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和技能，致力于實(shí)現(xiàn)全鏈路價(jià)值兌現(xiàn)。實(shí)際上，國(guó)銳集團(tuán)早在20年就有過(guò)成功重構(gòu)，提升價(jià)值的案例，將位于北京三里屯的危舊居民住宅改造成引領(lǐng)潮流的商業(yè)中心。

圖/北京三里屯Village建成投運(yùn)后實(shí)景

圖/北京三里屯Village建成投運(yùn)后實(shí)景

干擅長(zhǎng)的事鏈接更多投資人

國(guó)銳集團(tuán)針對(duì)不良房地產(chǎn)項(xiàng)目有一套獨(dú)特的方法論。首先分析每個(gè)項(xiàng)目的問(wèn)題所在，然后提供資金支持，同時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、重新定位、前期設(shè)計(jì)、全面開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理以及服務(wù)提升，確保項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升。在接手項(xiàng)目后，會(huì)綜合考慮項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)和自然環(huán)境，改造園區(qū)存量物業(yè)和規(guī)劃新建物業(yè)。遵循“城市記憶、低碳環(huán)保、智慧園區(qū)”的理念，通過(guò)“空間運(yùn)營(yíng)+內(nèi)容運(yùn)營(yíng)”的模式，推動(dòng)存量物業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

圖/廣州國(guó)銳科學(xué)城未來(lái)科技谷擬規(guī)劃改造示意圖

國(guó)銳集團(tuán)在改造過(guò)程中，與專業(yè)建筑師團(tuán)隊(duì)合作，將科技、文化、時(shí)尚、創(chuàng)意等元素融入舊廠房，既展現(xiàn)城市活力和時(shí)尚科技，又延續(xù)在地文化，實(shí)現(xiàn)新舊、傳統(tǒng)與時(shí)尚、歷史與現(xiàn)代的融合。

粵港澳大灣區(qū)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域之一，具有健全的工業(yè)體系、完備的產(chǎn)業(yè)鏈和創(chuàng)新要素集聚等優(yōu)勢(shì)，可為企業(yè)提供有力資源支撐。這符合國(guó)銳集團(tuán)的投資選址需求。魏純暹表示，國(guó)銳集團(tuán)未來(lái)將加大對(duì)大灣區(qū)的投入。

圖/廣州國(guó)銳科學(xué)城未來(lái)科技谷已簽約入駐的小米汽車圖車間效果圖

國(guó)銳集團(tuán)將持續(xù)聚焦于新一代信息技術(shù)、人工智能、先進(jìn)制造、生物醫(yī)藥、新能源、新材料和航天航空等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，這些領(lǐng)域都是國(guó)家“十四五”規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展方向。魏純暹表示，國(guó)銳一直在思考自己的發(fā)展方向，并認(rèn)為應(yīng)該專注于自己擅長(zhǎng)和國(guó)家政策鼓勵(lì)的領(lǐng)域。未來(lái)，國(guó)銳集團(tuán)希望不只是投資人，更能以服務(wù)商身份，為大家提供更多的服務(wù)，這樣才能更好地體現(xiàn)出國(guó)銳的價(jià)值。