自2023年開始，中國房地產(chǎn)市場的供求關系發(fā)生了明顯轉變。隨著城鎮(zhèn)化進入下半場，大規(guī)模的增量城市建設已成為歷史。在房地產(chǎn)存量時代，行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的變革。

根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，到2022年底，滬深兩市17家上市銀行對公房地產(chǎn)不良貸款余額達到2564億元，一年增長72%。在持續(xù)去杠桿的宏觀背景下，房地產(chǎn)“不良”時代已開啟。

傳統(tǒng)的不良資產(chǎn)處置方式是以“時間換空間”，但在房地產(chǎn)市場下行周期下，傳統(tǒng)方式“失靈”。如何尋求發(fā)展是行業(yè)內(nèi)待解決的難題。

圖/對話國銳集團創(chuàng)始人、董事局主席魏純暹先生

國銳集團以產(chǎn)品邏輯為出發(fā)點，用時間換取價值，積極尋找存量市場中的優(yōu)質(zhì)項目，深入挖掘單個項目的價值。然后利用主業(yè)優(yōu)勢對其進行二次規(guī)劃設計，使不良項目獲得新生。通過產(chǎn)品力的賦能，國銳集團成功地將廣州黃埔區(qū)的一處工業(yè)產(chǎn)業(yè)園從經(jīng)營困境中拯救出來，將其轉型為新能源汽車和高科技企業(yè)的聚集地。

不良資產(chǎn)處置來了個“創(chuàng)新者”

廣州國銳科學城未來科技谷的改造是不良資產(chǎn)破局的一個成功案例。該產(chǎn)業(yè)園地理位置優(yōu)越，之前主要從事跨境電商業(yè)務，但在三年疫情后營收下降，無法償還貸款而破產(chǎn)重整。

圖/廣州國銳科學城未來科技谷實景

國銳集團以破產(chǎn)重整投資人為切入點，成功處理了這項不良資產(chǎn)，成為廣州首個采取出售式重整形式獲取的案例。該項目的特點是位于較好的工業(yè)開發(fā)區(qū)、有一定規(guī)模和改造提升空間、資產(chǎn)較干凈且經(jīng)過法院處置。

第一太平戴維斯報告指出，廣州存在有效土地供應少、分布零碎的問題。在存量土地時代，獲取優(yōu)質(zhì)項目考驗企業(yè)能力。盤活存量土地有助于發(fā)揮最大功能效益，對城市經(jīng)濟發(fā)展和社會進步具有重要意義。

國銳集團認為產(chǎn)業(yè)園此前問題在于定位不準、與市場錯配。經(jīng)過重新市場調(diào)研，國銳針對當?shù)禺a(chǎn)業(yè)鏈、現(xiàn)有存量產(chǎn)品和未來產(chǎn)業(yè)趨勢進行重新打造。目前園區(qū)已引入小米汽車國內(nèi)首批、華南地區(qū)首個交付中心，以及特斯拉、零跑汽車等知名新能源車企，成為國銳集團在大灣區(qū)的標桿項目。

圖/廣州國銳科學城未來科技谷實景

魏純暹表示，產(chǎn)業(yè)園目前有穩(wěn)定現(xiàn)金流，且有空地待開發(fā)，國銳集團可充分發(fā)揮價值專家的能力，為產(chǎn)業(yè)運營帶來更多優(yōu)勢。未來，國銳集團將著力導入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源，重點引進新能源汽車上中下游產(chǎn)業(yè)企業(yè)，以及新一代信息技術、人工智能、智能網(wǎng)聯(lián)企業(yè)等。

入局不良資產(chǎn)是抓機遇也有底氣

在當前房地產(chǎn)市場環(huán)境下，國銳集團更看重深挖單體不良資產(chǎn)的價值，通過20多年房地產(chǎn)精品項目經(jīng)驗，把每一個不良資產(chǎn)的獨特價值挖掘出來。魏純暹認為，國銳集團的價值在于，把空間造好，把內(nèi)容裝進來，房屋才有了價值，否則就是混凝土的重新堆砌。國銳集團長期看好中國經(jīng)濟發(fā)展和長期資產(chǎn)價格上行，因此還在持續(xù)不斷地在市場上掘金，發(fā)掘優(yōu)質(zhì)項目機會。

外界看來，國銳集團是一家專注于價值增長的投資管理集團。基于對價值的洞察和市場判斷，借助不動產(chǎn)開發(fā)運營經(jīng)驗、設計規(guī)劃與管理執(zhí)行能力、資產(chǎn)市場化處置能力以及國內(nèi)外市場經(jīng)驗和技能，致力于實現(xiàn)全鏈路價值兌現(xiàn)。實際上，國銳集團早在20年就有過成功重構，提升價值的案例，將位于北京三里屯的危舊居民住宅改造成引領潮流的商業(yè)中心。

圖/北京三里屯Village建成投運后實景

圖/北京三里屯Village建成投運后實景

干擅長的事鏈接更多投資人

國銳集團針對不良房地產(chǎn)項目有一套獨特的方法論。首先分析每個項目的問題所在，然后提供資金支持，同時進行市場調(diào)研、重新定位、前期設計、全面開發(fā)、運營管理以及服務提升，確保項目價值的提升。在接手項目后，會綜合考慮項目所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)和自然環(huán)境，改造園區(qū)存量物業(yè)和規(guī)劃新建物業(yè)。遵循“城市記憶、低碳環(huán)保、智慧園區(qū)”的理念，通過“空間運營+內(nèi)容運營”的模式，推動存量物業(yè)的轉型升級。

圖/廣州國銳科學城未來科技谷擬規(guī)劃改造示意圖

國銳集團在改造過程中，與專業(yè)建筑師團隊合作，將科技、文化、時尚、創(chuàng)意等元素融入舊廠房，既展現(xiàn)城市活力和時尚科技，又延續(xù)在地文化，實現(xiàn)新舊、傳統(tǒng)與時尚、歷史與現(xiàn)代的融合。

粵港澳大灣區(qū)是中國經(jīng)濟活力最強的區(qū)域之一，具有健全的工業(yè)體系、完備的產(chǎn)業(yè)鏈和創(chuàng)新要素集聚等優(yōu)勢，可為企業(yè)提供有力資源支撐。這符合國銳集團的投資選址需求。魏純暹表示，國銳集團未來將加大對大灣區(qū)的投入。

圖/廣州國銳科學城未來科技谷已簽約入駐的小米汽車圖車間效果圖

國銳集團將持續(xù)聚焦于新一代信息技術、人工智能、先進制造、生物醫(yī)藥、新能源、新材料和航天航空等產(chǎn)業(yè)領域，這些領域都是國家“十四五”規(guī)劃的重點發(fā)展方向。魏純暹表示，國銳一直在思考自己的發(fā)展方向，并認為應該專注于自己擅長和國家政策鼓勵的領域。未來，國銳集團希望不只是投資人，更能以服務商身份，為大家提供更多的服務，這樣才能更好地體現(xiàn)出國銳的價值。