姐夫最近很苦惱

因?yàn)槔贤醣凰麐尨呋椋呀?jīng)決定把買(mǎi)房提上日程，天天催著我給他找合適的地方買(mǎi)房，就像到了更年期的不是他媽而是他。

昨天又談到這個(gè)話題，姐夫表示老王你再說(shuō)就割羽絨服斷義，不過(guò)鑒于老王后來(lái)陳懇的態(tài)度以及請(qǐng)姐夫吃了一頓海底撈，我決定接下來(lái)分析一些城市給蜜財(cái)經(jīng)的粉絲們，順便給他參考下。

咱們今天就先聊聊天津。

壹

“九河下梢天津衛(wèi)，三道浮橋兩道關(guān)。”

這是形容天津的地理面貌，一條海河加上眾多支流把天津分割成大大小小的板塊，所以天津道路的特色在于沒(méi)有正南正北，都是圍繞水路來(lái)做的建設(shè)。

在天津你找人問(wèn)路很難聽(tīng)到往南還是往北走，而是往左還是往右，可以很好的分辨是不是天津本地人。

天津和北京格局類似，城6區(qū)加環(huán)城4區(qū)加遠(yuǎn)郊6區(qū)（包含濱海新區(qū)）。作為四大直轄市之一，天津是北方除北京之外發(fā)展最成熟的地區(qū)。

作為直轄市，從本身的城市定位上首先就占據(jù)了優(yōu)勢(shì)。作為直轄市能夠享受的待遇和福利不言而喻。

舉個(gè)最大的栗子：拿大家都重視的高考來(lái)說(shuō)，天津和山東省享受的名額是一樣的。號(hào)稱高考天堂的天津，2017年的考生是5.7萬(wàn)人，而山東是58.3萬(wàn)人，北京6萬(wàn)多人。

還有，天津是自命題。

人數(shù)決定成敗。天津一本錄取線為25%，河南才9.48%。千軍萬(wàn)馬過(guò)獨(dú)木橋的山東、河南、河北等高考大省一直對(duì)天津獨(dú)占的資源非常不忿。

再加上北京房?jī)r(jià)的擠壓，所以天津成為北漂最多選擇置業(yè)的城市，北漂用腳投票投出來(lái)的。

尤其是5月16號(hào)的海河計(jì)劃，一天吸引了30萬(wàn)人落戶，三天內(nèi)就有將近100萬(wàn)人咨詢，一周內(nèi)幾百萬(wàn)人申請(qǐng)，創(chuàng)造了人才引進(jìn)的記錄。

最有標(biāo)志性的是作為離北京最近的武清，又有高鐵加持，更是被那些優(yōu)質(zhì)的北漂大軍生生創(chuàng)造出一個(gè)名校，楊村一中。

貳

天津這座城市充滿了個(gè)性，姐夫在天津生活過(guò)很多年，從以往生活過(guò)的城市中，天津是我最喜歡的城市。因?yàn)檫@個(gè)城市充滿了人情味，滿滿的生活氣息，節(jié)奏緩慢，生活很放松。

各個(gè)城市都有自己的別稱，比如北京市帝都，深圳市魔都、天津的別稱是哏都，就是相聲里捧哏的哏。

相聲是天津人的魂，閑暇時(shí)光，找個(gè)茶館喝著茶嗑著瓜子聽(tīng)相聲是很多本地人的習(xí)慣，老天津人的記憶。

比如很知名的馬三立那句“逗你玩兒”，還有前些年電視劇里楊光的那句“嘛錢(qián)不錢(qián)的，樂(lè)呵樂(lè)呵得了。”還有引領(lǐng)了相聲回歸的郭德綱，以及楊少華、蘇文茂、高英培、范振玉……一大串都是天津人。

所以，天津人很能白話，而且嗓門(mén)極大，非常熱情，外地人一般都有點(diǎn)不習(xí)慣。

對(duì)女性和男性的稱呼也很另類。比如女性就叫姐姐（結(jié)界）、年齡大的叫老姐姐（結(jié)界），男性就叫大哥二哥等等，聽(tīng)起來(lái)很親切。

衛(wèi)嘴子除了能說(shuō)，也能吃。

天津著名的小吃很多，狗不理當(dāng)屬第一，但實(shí)際上并不那么好吃。好吃的還是那些民間小吃，比如嘎巴菜、煎餅果子夾果bir、老豆腐油條、大麻花、崩豆、炸糕等等幾十種。

天津還有句俏皮話：借錢(qián)吃海貨，不算不會(huì)過(guò)。緊靠渤海灣的城市，海鮮既新鮮又便宜，海鮮下市的時(shí)候，來(lái)一兜子皮皮蝦，大螃hai，小日子ber美。

因?yàn)橐恍v史原因，天津城市的建筑非常有特色，既有異域風(fēng)情也有中式建筑。像意式風(fēng)情商業(yè)街、中式古文化街、集合了多國(guó)特色建筑的五大道等等，非常漂亮，也是姐夫最喜歡溜達(dá)的地方。

所以在天津生活的話，日子可以過(guò)得很舒服。舒緩的節(jié)奏加上直轄市提供的保障，讓本地人很戀家。

有句玩笑話說(shuō)天津“最好吃的早點(diǎn)在樓下，世界的盡頭是楊村”。女孩嫁人，跨轄區(qū)的算異地戀，出小區(qū)的算遠(yuǎn)嫁，最好是同一個(gè)小區(qū)，樓下的鄰居更好。

同樣，因?yàn)槁?jié)奏的大環(huán)境的影響，天津?qū)τ诜孔拥母拍顑H限于居住，炒房的熱度并不高。

相比北京的房?jī)r(jià)而言，在天津買(mǎi)房的門(mén)檻比較低，不過(guò)在2016年-2017年，因?yàn)榫┙蚣揭惑w化的利好政策和大的房?jī)r(jià)板塊輪動(dòng)的因素，房?jī)r(jià)也經(jīng)過(guò)了一波高峰期。

叁

天津的整體規(guī)模很大，姐夫就不一個(gè)個(gè)的細(xì)說(shuō)，說(shuō)下基本信息，詳細(xì)的可以后臺(tái)留言討論。

先說(shuō)下城區(qū)。天津老城區(qū)6個(gè)，分別是和平區(qū)、南開(kāi)區(qū)、河?xùn)|、河西、河北區(qū)、紅橋區(qū)。為什么沒(méi)河南區(qū)，講真，我不知道。

老城區(qū)的優(yōu)勢(shì)在于教育，天津最好的學(xué)校，市五所分布在和平區(qū)、南開(kāi)區(qū)和河西區(qū)。

后來(lái)為了平衡各區(qū)，又成立了四所學(xué)校，統(tǒng)稱市九所。比如最著名的南開(kāi)中學(xué)，就培養(yǎng)了兩位總理，周總理和溫總理，是天津當(dāng)之無(wú)愧的重點(diǎn)。

因?yàn)樘旖虻慕逃贫龋總€(gè)區(qū)是獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的，學(xué)生考學(xué)基本上是在本區(qū)內(nèi)，不可以跨區(qū)。而老城區(qū)又作為一個(gè)整體，基本上不接收其他區(qū)的學(xué)生，所以很多人為了孩子上一個(gè)好學(xué)校而選擇老城區(qū)。

導(dǎo)致老城區(qū)的房?jī)r(jià)一直保持高位，尤其是和平區(qū)和河西區(qū)這兩個(gè)發(fā)展最好的區(qū)，優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房單價(jià)也有突破10萬(wàn)的。

如果你資金有限，沒(méi)有太高的學(xué)校要求，完全沒(méi)必要在城區(qū)。

其他片區(qū)也有一些好學(xué)校，比如武清的楊村一中、寶坻一中、塘沽一中、渤油一中等，都還可以。

城六區(qū)外是環(huán)城四區(qū)，東麗、西青、津南、北辰，從名字上就可以看出，他們分別位于天津的東南西北四個(gè)方向。

環(huán)城四區(qū)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的是西青區(qū)，發(fā)展的勢(shì)頭不錯(cuò)。有著像張家窩、中北鎮(zhèn)這樣的產(chǎn)業(yè)園。

房?jī)r(jià)也不高，2萬(wàn)左右還是有挑選的空間。對(duì)于從北京出來(lái)的北漂，這樣的房?jī)r(jià)上車(chē)壓力會(huì)小不少，不過(guò)姐夫覺(jué)得如果不是工作在這邊，環(huán)城四區(qū)有點(diǎn)雞肋，通勤時(shí)間太久會(huì)不方便。

環(huán)城四區(qū)外面就是遠(yuǎn)郊六區(qū)，武清區(qū)、寶坻區(qū)、寧河區(qū)、薊州區(qū)、濱海新區(qū)、靜海區(qū)。這六區(qū)除了濱海新區(qū)之外，之前都是天津周邊的縣，統(tǒng)稱為四郊五縣，近些年才逐漸劃歸成區(qū)。

目前最有熱度的地方三個(gè)，武清區(qū)高鐵新城板塊、靜海區(qū)的團(tuán)泊新城板塊、濱海新區(qū)中新生態(tài)城板塊。

武清高鐵新城板塊的優(yōu)勢(shì)在于離著北京最近，高鐵直達(dá)新城區(qū)，通勤方便時(shí)間也短，30分鐘的通勤事件，比較適合那些長(zhǎng)期北京工作，但買(mǎi)不起北京又不想離著太遠(yuǎn)的北漂。

靜海團(tuán)泊新城板塊的優(yōu)勢(shì)在于門(mén)檻低，1萬(wàn)以內(nèi)就可以買(mǎi)到剛需盤(pán)，加上團(tuán)泊湖這個(gè)自然保護(hù)區(qū)，當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境非常好。但不適合北漂，因?yàn)闆](méi)有軌道交通，通勤時(shí)間無(wú)法保障。比較適合天津本地上班，無(wú)力在城區(qū)購(gòu)買(mǎi)的人。

濱海中新生態(tài)城板塊的優(yōu)勢(shì)在于地鐵即將通車(chē)，一萬(wàn)六七的房?jī)r(jià)也不算高，適合那些準(zhǔn)備扎根在天津的北漂，又可以享受地鐵的便利，每天不用花很多時(shí)間在路上，享受生活的人。

當(dāng)然還有像津南區(qū)的海教園板塊和武清楊村一中板塊這樣的教育比較熱門(mén)的地區(qū)。還有像寶坻區(qū)高鐵新城的概念板塊等。就不一一說(shuō)了，更詳細(xì)的可以在后臺(tái)留言。

肆

說(shuō)完具體的片區(qū)，再說(shuō)說(shuō)整體的房?jī)r(jià)趨勢(shì)。

天津房?jī)r(jià)上漲，一方面是本身城市發(fā)展的結(jié)果，再加上一部分北京外溢人口的帶動(dòng)。

有的小伙伴不知道，天津人口高達(dá)1500多萬(wàn)，是全國(guó)第八大人口城市。但為什么沒(méi)存在感呢？實(shí)際上在天津生活的人可以感受到，除了老城區(qū)之外，其他地方并沒(méi)有感受到那么多人。

真正的原因是很多為了孩子考試而把戶口落在天津，但人并沒(méi)有在天津工作，而是在北京，甚至在外地，只在天津落個(gè)戶。

今年5月30號(hào)的海河英才計(jì)劃，一天30萬(wàn)人落戶，三天內(nèi)一百多萬(wàn)人咨詢，一周內(nèi)幾百萬(wàn)人申請(qǐng)，天津落戶的火爆需求可見(jiàn)一斑。

當(dāng)然，天津政府也知道，所以后來(lái)才出臺(tái)了落戶的相關(guān)限制和后期的預(yù)防措施，避免只落戶，人不過(guò)來(lái)就業(yè)，帶動(dòng)不了天津發(fā)展。

對(duì)于天津房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)，姐夫不能說(shuō)一定漲或者跌，這不是我一句話的事。咱們可以根據(jù)一些事實(shí)和數(shù)據(jù)做推演。

首先是天津的GDP，因?yàn)?7年濱海新區(qū)GDP統(tǒng)計(jì)口徑改變的事件，導(dǎo)致GDP嚴(yán)重縮水，再加上作為工業(yè)城市，持續(xù)的去產(chǎn)能和環(huán)保的影響，直接導(dǎo)致全國(guó)GDP第6變成第8名。

今年前三季度天津GDP容量1.46萬(wàn)億，增速3.5%同樣不顯眼。

不過(guò)從天津的這次人才引進(jìn)來(lái)看，至今大概發(fā)放了8.4萬(wàn)人的準(zhǔn)遷證，證明天津的吸引力不容小覷，只是如何把人才轉(zhuǎn)化為成生產(chǎn)力，這個(gè)還要時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。

整體上看，不管是全國(guó)第6還是第8，在北漂可選擇的大城市里面，整個(gè)北方只有北京和天津兩個(gè)選項(xiàng)，北京4萬(wàn)起步的房?jī)r(jià)某種程度上已經(jīng)主動(dòng)屏蔽掉了很多北漂。

在京津冀一體化政策和北京房?jī)r(jià)擠出的效應(yīng)下，天津的人口由虛向?qū)嵉霓D(zhuǎn)變是一個(gè)必然結(jié)果，大量人口進(jìn)來(lái)工作和消費(fèi)，必定拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

在前兩年的去產(chǎn)能的影響和濱海新區(qū)擠水分之后，可以看到天津逐步走向正軌，這是一個(gè)好現(xiàn)象，證明天津的經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇。

房?jī)r(jià)的走勢(shì)短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。

只要天津?qū)ν獾厝丝诘奈σ恢痹冢績(jī)r(jià)長(zhǎng)期看還是穩(wěn)中有漲，階段性的波動(dòng)不要奇怪，在全國(guó)目前都這樣，所以這個(gè)階段買(mǎi)房才更要慎重，才能夠篩選出真正有價(jià)值的地方。

伍

北漂這么多年，很多的同事朋友，在北京上車(chē)無(wú)望之后，天津也不失為一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

北漂不易，剛需更不易。

一個(gè)家庭最重要的資產(chǎn)就是房子，只有在自己布置的房子里才能感受到家的溫暖。希望大家都能買(mǎi)到合適的房子，早點(diǎn)住進(jìn)屬于自己的小窩。

當(dāng)然，除了天津之外，其他城市后面也會(huì)慢慢分析。篇幅和精力有限，沒(méi)有詳細(xì)到每個(gè)片區(qū)，等后期成立了專門(mén)的房產(chǎn)群之后可以多聊聊。

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